mortgage
Vatandaştan yatırımcıya müteahhitten bankacılara kadar geniş bir kesimin merakla beklediği “kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayacak mortgage" sistemi yaşama geçiyor.
Sistemden kimlerin yararlanabileceği konut kredilerden farkının ne olduğu faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadığı yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konuların başında geliyor.
İşte 20 soruda Mortgage:
1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?
-Faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2-Değişken faizin bir riski var mı?
-Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.
3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?
-Yasada yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.
4-Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?
-Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.
5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?
-Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak uygun bulunması halinde kredi verecek.
6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?
-Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir.
Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.
7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?
-Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre alınacak evin tutarının yüzde 25’i kadar peşinat verecek.
8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?
-Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.
9-Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?
-İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak.
10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2’sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2’si kadar komisyon alınacak.
10-Vergi muafiyeti olacak mı?
-Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği konusunda açıklamalar yaptı.
11-Ödeme planı nasıl olacak?
-Konutun yüzde 25’inin peşin ödenmesi zorunlu.
12-Evi olan da yararlanabilir mi?
-Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?
-Vatandaşlar öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.
14-Hangi tip konutlar alınabilir?
-Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80’i tamamlanmış olması koşulu aranacak.
15-Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?
-Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.
16-Sistem nasıl işleyecek?
-Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.
17-Mortgage kredileri nereden alınacak?
-Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.
18-Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?
-Tüketiciler konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri’ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri’ne dava açabilecek.
19-Sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?
-Finansman kuruluşun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
20-Bu sistemin riski nedir?
-Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.
Din İşleri Yüksek Kurulu üyesi Prof. Yeprem onay verdi: Lüks olmayan ev ve otomobil için faizli kredi kullanmak caiz.
Mortgage kanununun çıkmasıyla vatandaşlardan sorular geldi. Din İşleri Yüksek Kurulu üyesi Prof. Saim Yeprem bu soruları SABAH'a değerlendirirken "İslam'da zaruretler haramı mubah kılar, hükmüne dayanıyoruz" diyerek şöyle dedi:
BUNLAR TEMEL İHTİYAÇ
"İslam alimlerinin tarihteki bakış açısına göre bir yazlık, bir kışlık ev temel ihtiyaç. O dönem binek at ve deve de önemli ihtiyaçtı. Bugünkü karşılığı araba. Kredi alınmadan ev sahibi olunamıyorsa, faizli kredi kullanmakta dinen sakınca yok." ,
HUMMER ALIRSAN OLMAZ
"Ama yatırım amacıyla ikinci ev ve otomobil için faizli kredi bu kapsama girmez. Önemli olan ihtiyacı gidermek olmalı. Arabanın markası da önemli. Ne Hummer gibi lüks ne 1974 model Murat olmalı. Otomobil orta halli olmalı."
'Mortgage kredisi caizdir'
Diyanet İşleri Başkanlığı Din İşleri Yüksek Kurul üyesi Prof. Dr. Saim Yeprem, ihtiyaçla sınırlı olmak üzere ev ve otomobilin faizli krediyle alınmasında dinen sakınca olmadığını söyledi.
Diyanet İşleri Başkanlığı, 'ev ve otomobil almak için faizli kredi alınabilir' fetvası verdi. Diyanet İşleri Başkanlığı Din İşleri Yüksek Kurul üyesi Prof. Dr. Saim Yeprem, ev ve otomobilin temel ihtiyaçlar arasında bulunduğunu, bu ihtiyaçları gidermek için bankalardan faizli kredi kullanılmasında dinen sakınca olmadığını söyledi. Ancak alınan krediyi amacı için kullanmak şart. Diyanet'e göre ikinci ev için alınacak kredi ise caiz değil.
İKİNCİ EVE ONAY YOK
Konut kredilerine olan talep Mortgage yasasının çıkmasıyla birlikte arttı. İslam dininde faizin haram olması faizli kredi ile konut alınmasının ne kadar doğru olduğu tartışmasını beraberinde getirdi. Bu konuda vatandaşlardan gelen soruları değerlendiren Diyanet fetva verdi. Din İşleri Yüksek Kurulu üyesi Yeprem, "Konut ve otomobil ihtiyacı temel ihtiyaçtır. Kredi almadan konut ve ev sahibi olunamıyorsa faizli kredi kullanımında dinen bir sakınca yoktur" dedi. Daha önce ihtiyaç ve teşvik kredilerine de onay verdiklerini anlatan Yeprem, bu konulardaki bakış açılarının İslam'ın temel kurallarından olan, 'zaruretler haramı mübah kılar' hükmü olduğunu söyledi. Kredileri ev, otomobil gibi gerçek ihtiyaçları karşılamak için parası olmayanların alabileceğini anlatan Yeprem, yatırım ya da gelir sağlamak amacıyla ikinci ev veya otomobilin faizli banka kredisi kullanarak alınmasının ise bu kapsama girmeyeceğini söyledi. Bu arada, tarih kaynakları Osmanlı döneminde de faizin caiz olduğu yönünde fetvalar verildiğini gösteriyor. Bunlardan en çok bilineni Kanuni Sultan Süleyman döneminde Şeyhülislam Ebussuud Efendi'nin fetvası. Kaynaklar bu fetva üzerine Kanuni döneminde yüzde 10-15 aralığında faiz uygulandığını, bundan fazlasının ise tefeciliğe girdiği için haram sayıldığını belirtiyor.
Gönderen Detay zaman: 01:45
Mortgage Sisteminin İşleyişi
Sade bir vatandaş müteahhitten ev alacak.
Mortgage Kanunu ile “Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı” adıyla oluşturulacak
profesyoneller evin değerini belirleyecek.
İpotek kredili konutlar zorunlu olarak sigortalandırılacak.
Evin değerinin en az dörtte biri peşin ödenecek.
Kalan kısmı için bankalar, devreye girecek.
Banka, kredi karşılığı ipotek senedi düzenleyecek.
İpotek senetleri bir havuzda toplanacak. Bunun için İpotek Finans Kuruluşu (İFK) kurulacak.
Bankalar, portföylerindeki senetleri komisyon karşılığı İFK’ya devredecek.
İFK, ipotek senetlerini menkul kıymete dönüştürecek. İpotek senedi üzerinden varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edecek.
İpotek Yatırım Kuruluşları da alacağa dayalı menkul kıymetleri borsada ihraç edecek.
Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.
Mortgage’in İnşaat Kalitesine Etkisi
Mortgage sisteminden sadece imarlı binalar yararlanacaktır. Yani imar izni ve ruhsatları olmayan, belirli bir kalitede olmayan konut için kredi alamayacaksınız. Neden böyle bir zorunluluk olduğunun sorusunun cevabı ise basit: banka, ödenmeyen borca karşılık, ipotekli konutu satışa çıkardığında bu konutun satışını problemsiz bir şekilde yapabilmelidir. Aksi takdirde, gerekli izinleri, ruhsatları olmayan bir konut satılamayacak ve banka, borcunu tahsil edemeyecektir.
Mortgage sistemi ile imar kalitesi yüksek, depreme dayanıklı yapılar çoğalacak; planlı şehirlerin gelişmeleri ve konut sektörünün kontrol altına alınması sağlanacaktır. Kısacası, yaşadığımız şehrin kalitesi artacaktır.
Mortgage’in İnşaat Kalitesine Etkisi
Mortgage sisteminden sadece imarlı binalar yararlanacaktır. Yani imar izni ve ruhsatları olmayan, belirli bir kalitede olmayan konut için kredi alamayacaksınız. Neden böyle bir zorunluluk olduğunun sorusunun cevabı ise basit: banka, ödenmeyen borca karşılık, ipotekli konutu satışa çıkardığında bu konutun satışını problemsiz bir şekilde yapabilmelidir. Aksi takdirde, gerekli izinleri, ruhsatları olmayan bir konut satılamayacak ve banka, borcunu tahsil edemeyecektir.
Mortgage sistemi ile imar kalitesi yüksek, depreme dayanıklı yapılar çoğalacak; planlı şehirlerin gelişmeleri ve konut sektörünün kontrol altına alınması sağlanacaktır. Kısacası, yaşadığımız şehrin kalitesi artacaktır.
Mortgage’in Aylık Kredi Taksitlerine Etkisi
Mortgage’ın sağlayacağı fayda asıl olarak, Türkiye’de bir gayrimenkul finansmanı sistemi kurulacak olmasından kaynaklanıyor.
Bu sistem, insanların kolayca ev almasını sağlayacak. Bunu sağlamanın yolu, alınan krediye karşılık yapılan taksit ödemelerinin düşük tutarda olmasını sağlamak. Kredi taksidinin düşük tutarda olması için ne gerekir diye düşündüğümüzde:
Ya kredi tutarı düşük olacaktır (Konut aldığımız için bu seçenek ortadan kalkıyor.)
Ya kredinin vadesi uzun olmalıdır, böylelikle her aya düşen anapara borcu düşük olsun (Mortgage sistemi işte burada devreye giriyor.)
Ya da alınan kredinin faiz yükü az olsun ki, her aya düşen faiz ödemesi az olsun (Mortgage sistemi yine burada devreye giriyor.)
20 SORUDA MORTGAGE
1-Tüketiciye yararı ne olacak?
Faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2-Değişken faizin bir riski var mı?
Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.
3-Kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?
Yasada yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.
4-Maliyet avantajı bulunuyor mu?
Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.
5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?
Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.
6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?
Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda artış gündeme gelebilir. Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.
7-Bankalardan kullanılan konut kredileriyle arasındaki fark nedir?
Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacak. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25’i kadar peşinat verilecek.
8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?
Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.
9-Mortgage’la satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?
İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak. 10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2’sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2’si kadar komisyon alınacak.
10-Vergi muafiyeti olacak mı?
Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği konusunda açıklamalar yaptı. Ancak, yasada bir konutu olanlar 100 bin YTL’den fazla olmamak koşuluyla ikinci bir konut alırlarsa da vergi dışı kalması planlanıyor.
11-Ödeme planı nasıl olacak?
Konutun yüzde 25’inin peşin ödenmesi zorunlu.
12-Evi olan da yararlanabilir mi?
Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
13-Nelere dikkat edilmeli?
Öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödenebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.
14-Hangi tip konutlar alınabilir?
Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80’i tamamlanmış olması koşulu aranacak.
15-Bütün maliyet karşılanacak mı?
Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.
16-Sistem nasıl işleyecek?
Konut almak isteyenler broker yardımıyla veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edecek veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.
17-Kredi nereden alınacak?
Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.
18-Sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?
Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri’ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri’ne dava açabilecek.
19- Konut dışında teminat istenecek mi?
Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
20-Bu sistemin riski nedir?
Ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır.
Mortgage Brokerları Derneği kuruldu
Türkiye’deki Mortgage Brokerlarının mesleki anlamda gelişimi ve sosyal dayanışmasını sağlamak amacıyla “Mortgage Brokerları Derneği” kuruldu. Türkiye’de son senelerde olumlu gelişmeler gösteren makro ekonomik gelişmeler ile birlikte emlak sektöründe yaşanan hareketliliğe paralel olarak gelişen Mortgage sisteminin içinde yer alan Türkiyede ki tüm eğitimli kişi ve meslek gruplarını dernek çatısı altında toplamayı hedefleyen Mortgage Brokerları Derneği’nin başkanlığını Mutlu İnşaat CEO’su Hakan Buvan yürütüyor. İstanbul’da kurulan derneğin en önemli hedeflerinden biri de Mortgage Brokerlığı eğitimine destek vererek mali sektörde nitelikli “Mortgage Broker’ı” yetişmesini sağlamak.
Mortgage Brokerları Derneği Başkanı Hakan Buvan, derneğin, mortgage konusunda taraflara etkili danışmanlık yaparak mesleğin etik değerlerine sahip çıkacağını belirterek “Mortgage Broker mesleği’nin toplum içinde saygın ve güvenilir bir yer alması için çalışmalarda bulunacağız. Bunun yanında dernek, kamu kurumları ve diğer ilgili özel kuruluşlarla olan ortak çalışmalarda etkin verimlilik hedefleyen çalışmalarda bulunacak ve üyelerimiz başta olmak üzere konu ile ilgili kişi ve kurumlara uluslararası kabul görmüş mesleki sertifikalandırmalarda, seminer, sempozyum, konferans ve paneller düzenleyerek eğitim çalışmalarında bulunacağız. Gayrimenkul ekspertizleri, mortgage konusunda uzmanlaşan hukukçuları ve bankacıları, emlak brokerlarını çatımız altında toplamayı hedefliyoruz.” dedi.
Hakan Buvan, derneğin mesleki ilkelere ve değerlere sahip çıkma konusunda hassas bir tavır içinde olacağını kaydederek, toplumda saygın bir konumda yer almanın birinci derece de öncelikli hedefleri olacağını söyledi.
Mortgage’ciler İçin Uyarılar
Mortgage uzmanı Prof. Dr. Abdullah Yavaş sistemi, tüketicilerin hatalarını ve rasyonel seçim yapma yöntemlerini anlattı
Yavaş, Mortgage’a geçeceklerin en büyük korkusu olan temerrüde düşme konusunda, “Konuta el koymak banka için çok maliyetli. Bu yüzden krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu
Mortgage sisteminin yarattığı en büyük korku, iki taksidi üst üste ödeyememe durumunda bankanın eve el koyacak olması. Mortgage alanında dünyanın sayılı uzmanlarından biri olarak gösterilen, analizleri Wall Street Journal gibi prestijli gazetelerde yer bulan Pennsylvania State Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Abdullah Yavaş, bu korkuya aslında gerek olmadığını, eve el koyma maliyetinin yüksekliği nedeniyle bankaların tüketiciye büyük kolaylıklar sağladığını söyledi. “Mortgage Profesörü” olarak bilinen Abdullah Yavaş, mortgage sistemini, tüketicilerin en çok yaptığı hataları ve rasyonel seçim yapma yöntemlerini Vatan’a anlattı.
Erken Arayan Avantajlı
Mortgage kredisi kullananların temerrüt konusunu iyi bilmesi gerektiği görüşünü savunan Abdullah Yavaş, “Gayrimenkulün kendisi ile uğraşmak, bankaların asli fonksiyonuna aykırı. Bu yüzden pratikte bankalar mümkün olduğunca konuta el koymak yerine krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu.
Yavaş, temerrüde düşme durumunda yapılması gerekenleri şöyle anlattı:“Temerrüt durumu belirince hemen bankanızı arayın. Ne kadar erken ararsanız o kadar iyidir. Durumunuzu detaylı bir şekilde bankanız ile irdelemeye hazır olun. Açık sözlü olmanız sizin faydanıza olacaktır. Bankanın size sunabileceği alternatifleri araştırın. Bankanız temerrüt durumuna düştüğünüzde belirli bir müddet için aylık ödemenin azaltılması ve biriken ödemelerin belirli bir zaman dilimine dağıtılması, faiz veya vade miktarının değiştirilmesi gibi alternatifler sunabilir. Temerrüt durumunda bunu değerlendirin.”
Sabit ve değişken faizli kredilerin değişik ihtiyaçlara hitap ettiğini hatırlatan Prof. Dr. Yavaş, sabit faizli kredilerde faiz ve ödeme riskinin olmadığını, değişken faizli kredilerde ise oluşabilecek şok ve krizlerde tüketicinin zor durumda kalabileceğine dikkat çekti.
Faiz Düşünce Krediyi Yeniden Yapılandırın
Mortgage’ta yeniden kredilendirmenin büyük önem taşıdığını söyleyen Prof. Dr. Abdullah Yavaş şu bilgileri verdi: “Sabit faizli kredilerde faiz düşünce yeniden yapılandırma yapılır. ABD’de yeniden kredilendirme amaçlı krediler, toplam kredinin yüzde 73’ü. Faydası, daha düşük aylık ödeme. Maliyeti, yeni kredinin komisyon, harç maliyeti ve var ise eski kredinin erken ödeme cezası. Hesaplaması basit değil çünkü maliyeti şimdi öderken, faydasını ilerideki aylarda göreceğiz. ABD’de kredi kullanıcılarının yüzde 33 ’ü hata yapıp yeniden kredilendirmeye çok erken gidiyor.”
Sabit Faiz Mi?, Değişken Mi? Gelirinize Göre Karar Verin...
* 100 bin YTL mortgage kredisi kullanmak isteyen bir tüketicinin önünde iki alternatif olsun. Birisi aylık yüzde 1.5 ile sabit faizli, diğeri ise aylık yüzde 1.2 ile değişken faizli mortgage kredisi.
* 240 aylık vadede sabit faiz oranlı mortgage kredisinde aylık ödeme bin 543 YTL.
* Değişken faiz oranlı mortgage’ta ise aylık ödeme bin 273 YTL olur.
* Bankaya maksimimum aylık ödeme ile gelir oranı politikasının yüzde 30 olduğunu düşünürsek değişken faizli kredi kullanabilmek için 4 bin 242 YTL aylık gelir yeter.
* Sabit faiz oranlı mortgage’ta ise bu rakamın 5 bin 144 YTL’ye ulaşması gerekiyor.
Komisyon Mu?, Faiz Mi?
Mortgage sisteminde “daha çok komisyon” ve “daha yüksek faiz” oranının da tüketiciler açısından bir tercih zorunluluğu oluşturduğunu vurgulayan Yavaş, şöyle konuştu: “Bu kolay bir seçim değil. Bu yüzden ABD’de olduğu gibi yeni mortgage kanununda efektif faizin hesaplarında, müşterinin bilgilendirilmesi bankalar için şart koşulmuştur. Bu maalesef henüz yapılmıyor. Kısa süreli kredi kullanacaksanız yüksek komisyonu tercih etmeyin.”
Değişkende Risk Yüksek
* Değişken faizli kredilerin faizi düşüktür fakat bu kredilerde temerrüde düşme oranı daha yüksek.
* Değişken faizli krediler faiz oranlarının yüksek olduğu ve faizlerin düşmesinin beklendiği dönemlerde caziptir.
Kaynak:Vatan Gazetesi
Mortgage'da boşluklar değerlendirilecek
Mortgage sisteminde, bankaların ve tüketicilerin sistemdeki boşlukları değerlendirmesi çok önemli. Daha mortgage gelmeden bankalar ve sigorta şirketleri boşlukları değerlendirmeye hazırlanıyor
Mortgage sistemi geldiğinde, şimdilik sayısı 3-5 ile sınırlı olan kredi ürünleri, kısa sürede olmasa da bir kaç yıla kadar sayıları binlere ulaşan ürünlerin ortaya çıkmasını sağlayacak.
Tüketiciler ile finans kuruluşları elele vererek sistemdeki boşlukları en iyi şekilde değerlendirmenin yollarına bakacak. Tabi her geçen yıl büyüyecek bir pastadan bankalara ilave olarak bankalar ve sigorta şirketleri daha fazla pay alabilmenin yollarını araştıracak.
ABD'de 9 binin üzerinde AB üyesi ülkelerde ise 5 binin üzerinde alternatif kredi ürünü bulunuyor. Türkiye'de ise kredi ürünlerinin bir kaç ile sınırlı olduğunu düşünürsek, önümüzdeki dönemde birbirinden ilginç ürünlerin yarışacağını söyleyebiliriz. Her ne kadar Türkiye'ye henüz mortgage gelmemişse de, inşaat sektörü ve finans sektörü, kolları sıvadı. Yeni ürünler peşinde koşuyor.
Kulislerde, Akbank'ın AK Emeklilik ile ortaklaşa ilginç bir ürün geliştirdiği söyleniyordu. Ak Emeklilik'in Genel Müdür Meral Ak Egemen ile görüştüm. Konuyu sordum.
Egemen'in anlatıtğına göre gelişmiş ülkelerde mortgage konut kredilerinin artmasının yanısıra hayat sigortası ve bireysel emeklilik sigortalarında da büyümeyi sağlıyor. Bu ülkelerde bireysel emeklilik sigortalarına ve mortgage kredilerinin faiz kısmına vergi muafiyetleri uygulanıyor. Mortgage taksitlerinin faiz kısmı vergiden muaf olduğu için, buradan yapılan tasarruf bireysel emeklilik sigortalarına aktarılıyor. Bu kaynaklar genelde, reel bazda, alternatif yatırım araçlarından daha iyi kazanç sağlıyor. Böylece yatırımcılar, 20-30 yıllık krediyi ortalama 6-7 yıl gibi kısa sürede kapatma şansı yakalıyorlar.
Türkiye'de mortgage kredilerinin faiz kısmının vergi muafiyeti olmamak ile birlikte anaparanın BES planlarında biriktirilmesi ve sadece faizin bankaya ödenmesi sonucunda oluşacak yeni ürünler, bireysel emeklilik sektörünün mortgage ile birlikte gelişmesine olanak tanıyacak.
Bugün itibari ile Bireysel Emeklilik Sistemine ödenen katkı payları yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını geçmemek kaydı ile ücretin veya beyan edilen gelirin azami yüzde 10'u tutarında gelir vergisi matrahından indirililiyor. Bu tutarların 2 katına çıkarılma yetkisi Bakanlar Kurulu'nda olup vergi avantajının yükseltilmesi sonucunda ve 1 Ocak 2006 tarihinden itibaren emeklilik yatırım fonlarına sağlanan yüzde 15'lik stopaj avantajının birlikte değerlendirildiğinde, mortgage kredilerinin anapara tutarlarının BES'de değerlendirilmesi müşterilere ilave avantajlar sağlayacak.
Yakında Akbank ile anlaşarak piyasaya sunacakları yeni ürünle büyük bir avantaj sağlayacaklarına inanıyorlar. Akbank ile Ak Emeklilik yapılacak bir protokol ile konut kredisinin geri ödemelerinin yaklaşık yarısını bireysel emeklilik kredilerine aktaracak. Bu her tüketici için geçerli bir ürün değil. Kredi kullandığı süreçte 56 yaşını dolduracak tüketicilerin faydalanabileceği bir ürün.
Örnek verecek olursak, 10 yıl vadeli konut kredisi kullanan bir tüketici 56 yaşını da doldurmuşsa, BES fonundaki parayı çekip krediyi kapatabilecek. KKDF ve BMSV başta olmak üzere diğer tüm vergilerden muaf olduğu için sadece yüzde 3.5'lik stopaj vergisi ödeyecek. Yani sistem tamamıyla tüketicinin lehine kurgulanmış.
Bu ürün Akbank'a ve Ak Emeklilik'e ne sağlayacak, önümüzdeki günlerde hep beraber göreceğiz. Bu arada diğer bankaları ve sigorta şirketlerini de unutmamak gerekiyor. Onlar da yakında yeni ürünler piyasaya sunacak. Önümüzdeki haftalarda onları da sizlere ileteceğim.
Meral AK Egemen'den konut sigortası tavsiyeleri:
-Sigorta yaptırırken maliyetle birlikte, sunulan toplam faydaya bakmak, alternatif ürünler arasında bunları karşılaştırmak gerekiyor.
-Sigortada kapsam çok önemli. Elden geldiğince geniş kapsamlı sigorta yaptırın.
-Sigorta ne kadarlık teminatı kapsıyor, bir kaza veya vefat ile karşılaşılıdğında ana parayı veya faizini karşılıyor mu, iyi araştırın.
-Hayat sigortaları da çeşitlenmeye başladı. Her yıl yenilenen sigortalar var. Bu maliyetleri artırıyor. Kredi vadesiyle birebir özdeşleşen ürünler var. Azalan bakiye üzerinden yapılan bu ürünler tüketici açısından büyük avantajlar sağlıyor.
-Her yıl yenilenen sigortalar, başlangıçta cazip gibi görünebilir. Ama maliyeti uzun vadede daha yüksektir. Kaza veya hastalık durumlarında, yenilenmeyebilir
Milliyet Tebernüş Kireçci
Mortgage İş'leri
Emlak sektörü bu yıl 'Mortgage'ın devreye girmesiyle birlikte yükseliş trendini sürdürecek. Mortgage emlak sektöründe yeni istihdamlar yaratacak
Önümüzdeki dönemde emlakçıların, avukatların sigortacıların, analistlerin sayısı artacak. Bunun yanı sıra Mortgage Brokerlığı gibi yeni iş kolları önem kazanacak. Emlaktaki bu yükseliş, en çok da konut kredisi alım satımı yapan satış ve pazarlama uzmanlarına yarayacak.
Türkiye'de trendi giderek yükselen emlak sektörü, Mortgage sisteminin gelmesiyle birlikte, farklı bir yapıya kavuşacak. Sektörde yeni kavramlar ve iş alanları konuşulacak. Donanımlı ve rekabetçi ortamda çalışabilecek elemanlara ihtiyaç duyulacak. Emlak, pekçok sektöre ivme kazandıracak. Makine mühendisinden harita mühendisine, bankacıdan avukata, inşaat mühendisinden mimara kadar onlarca meslekte yeni kariyer fırsatları doğacak. Bu mesleklerin yanına yeni uzmanlar eklenecek. Fırsatları değerlendirmesini bilenler hem iyi bir kariyer hem de iyi bir maaş olanağına sahip olacak.
Şu anda Türkiye Büyük Millet Meclisi'nde bekleyen Mortgage, kısa bir süre sonra yasalaşacak. Sistemin hayatımıza entegre olmasıyla birlikte, emlakta yükseliş trendi de artarak devam edecek. Böylece hem pastadan pay alanların sayısı hem de rekabet artacak. Sektör yeni elemanlara ekmek kapısını aralayacak. Yüksek okul mezunu olmak, yabancı dil bilmek, yurtdışı mastırı yapmak rekabette bir adım öne geçmek demek. İşe alımda en önemli avantajsa 'mortgage'ı iyi bilmek...
Prim maaştan önemli
Türkiye'de 'İyi satan' her zaman kazanır. Kariyer yaparken, iyi para kazanmak isteyenlere çoğu zaman 'satışçı' olmaları tavsiye edilir. Bu genel kanı, mortgage sistemi geldiğinde de değişmeyecek. Tabi sadece konut projelerindeki satış ve pazarlamacılar için geçerli değil. Kredi satanlar mortgage sistemi sonrasında çok önemli hale gelecek. Özellikle konut kredisi satanlar, hem prim hem de yüksek ücret kazanma şansına sahip olacak.
Bankacılık sektöründe bireysel kredi pazarlayanların popülaritesinin giderek artması, emlak sektöründe de mortgage'le birlikte aynı paralelliği göstermeye başladı. Kredi satanlar, işlerin iyi olduğu, emlak piyasasının yükselişte olduğu bu yıl, çok astronomik kazançlar elde edecekler. İyi bir satışçı çoğu zaman, aylık ücretinden daha iyi kazanır hale gelecek. Çalışanlar için sabit gelirden çok prim sistemi önem kazanacak.
Uzmanlık önemli hale gelecek
Mortgage sistemiyle birlikte, inşaat ve mimarlık ile diğer mühendislik alanlarında istihdam edilenlerin sayısı her geçen yıl artacak. Bu artış özellikle ilk yıllarda çok fazla olacak. Ama sektörde iş bulmak artık o kadar kolay olmayacak. Eskiden "getir diplomayı, kap işi" mantığı geçerliydi. Şimdiyse, uzmanlaşma... Nitelikli ve belirli bir alanda uzmanlaşanlar hem daha kolay hem de daha yüksek ücretle iş bulacak. İşin niteliğine göre yüksek lisans ve doktoralı elemanların şansı daha yüksek hale gelecek. Sektörde artık sadece "inşaat teknikeriyim", "emlakçıyım" gibi cümleler iş bulmak için yeterli olmayacak. Hangi alanda uzman olduğu önemli hale gelecek. Konut, ofis, işyeri veya arsa gibi gayrimenkul enstrümanlarının hangisini, ne kadar bildiği alacağı ücreti ve şirketteki pozisyonunu belirleyecek.
Yabancı dil olmazsa olmaz
Mortgage sürecinde emlak, inşaat ve finans piyasasındaki önemli gelişmelerin birisi de yabancı sermayenin Türkiye'ye büyük dalgalar halinde gelecek olması. Yabancılar için şu sıralar cazip bir ülke olan Türkiye'de özellikle de İstanbul ve turistik bölgelerde yatırımlarının artması, İngilizce'yi zorunlu hale getiriyor. Dolayısıyla mortgage sistemiyle birlikte kariyer yapmak isteyenlerin dikkat etmesi gereken önemli noktalardan biri, "yabancı dil" olmalı.
Sektördeki genel kanı, İngilizce'nin yeterli olduğu yönünde. Mortgage sonrasında kariyer planları yapanlardansanız, birden fazla dil bilmenizin hiç bir zararı olmaz. Özellikle de İngilizce'nin yanına Rusça ve Arapça koymak büyük bir avantaj sağlıyor. Vaktiniz varsa öğrenebildiğiniz kadar çok yabancı dil öğrenin. Mortgage sistemi sonrasında kendi işini kurmak isteyenler için emlakçılık iyi bir iş fırsatı haline dönüşecek.
RE/MAX, TURYAP, Reha Medin, Century 21, Realtyworld gibi mevcut yaygın emlak zincirlerinin yanına çok yakında yeni zincirler eklenecek. Ev alış-satışındaki hız artacağı için emlakçıların da işleri her geçen yıl daha iyi olacak. Bu artışta, küçük yatırımlarla emlak ofisi açmanın kolay olması da etkili. Her köşede görmeye başlayacağımız emlakçılarda, sertifika ve kendini geliştirme önem kazanacak.
Profesyonellik önem kazanacak
Özlem Medin (Reha Medin Emlak Hizmetleri)
Mortgage ile birlikte finans, inşaat ve emlakta tüm ciddi girişimcilerin önü açılmış olacak. Zaten kendi sektörümüzde, mortgage gelmeden gayrimenkul sektörünün canlanmasıyla birlikte profesyonelleşmeye doğru gidişin farkında olan kişilerle karşı karşıyayız.
Temsilci adaylarımızdan da bunu çok net şekilde görüyoruz. Emlak sektörünü iyi araştırdıklarını ve çok bilinçli olarak bu sektörde hizmet vermek istediklerini, uzun vadeli hedeflerle girmek istediklerini fark ediyoruz. Yüzde 100'üne yakını üniversite mezunu.
Bunların da önemli bir kısmı saygın üniversite mezunu. Konuya hâkim olarak karşımıza geliyor. Kaliteye doğru bir yaklaşım seziyoruz. Eskiden beri seçiyorduk ama şimdi karar vermemiz güçleşti. Gelenlerin yüzde 99'u hakikaten nitelikli ve kaliteli.
İki mesleğin yıldızı parlayacak
Başak Soner (TURYAP)
Mortgage iki iş kolu için büyük avantaj. İki mesleğin yıldızını parlatacak. Bunlar emlakçılık ve değerleme uzmanlığı. İnsanlarda konut edinme hamlesini hızlanması beraberinde emlakçılığı yıldızlaştıracak.
Kendi evinin sahibi olma özlemiyle ezelden beri dolu olan halkımızın mortgage ile birlikte uzun vadeli ve düşük faizli geri koşulları sağlandığında, talep artacak. Alım-satım hareketi çoğalacak. Çünkü yılda 500 bin konuta ihtiyaç var. Oysa inşaatların en hızlı olduğu dönemde bile 100 bini ancak geçebiliyor.
Kimsenin sokak sokak gezip, proje proje dolaşıp ev alacak vakti yok. Uzman bir aracıdan, emlakçıdan hizmet alması kaçınılmaz. Bu beraberinde emlakçılığın getirisini artıracak. O noktada emlakçı olmak isteyenlerin sayısında önemli bir artış olacak.
Değerleme uzmanları açısından ise mortgage kredileri ancak ekspertiz raporları ile verilebildiğinden, piyasada yetişmiş ve lisanslı gayrimenkul uzmanlarına ihtiyaç duyulacak. Dolayısıyla değerleme uzmanlığı öne çıkacak.
Mortgage sistemi nedir?
Mortgage sistemi Türkiye'de "İpoteğe dayalı uzun vadeli konut finansmanı", "tutulu satış", "kira öder gibi ev sahibi olma sistemi" gibi değişik ve karışık adlarla ve tanımlamalarla biliniyor.
İnsanların az bir peşinat ödeyerek veya hiç peşinat ödemeksizin düşük faiz oranlarıyla, uzun vadede ev sahibi olmasını öngörüyor. Bankaların ve finans kuruluşlarının kullandırdığı krediler daha sonra tahvil olarak ihraç ediliyor. İkinci el piyasalarda işlem görüyor.
Bu ihraç sırasında yaratılan yeni kaynaklar tekrar konut kredisi olarak tüketicilere sunuluyor.
Mortgage sistemi, halen Türkiye Büyük Millet Meclisi'nde. Yasanın önümüzdeki aylarda çıkması gerekiyor.
Çıkarılacak yönetmelikler ve kurulacak yeni kurumlar gözönüne bulunduğunda mortgage sisteminin, istihdam sağlamaya başlaması en erken 2006'nın ikinci yarısından itibaren mümkün görünüyor
EMLAKLA GÖZDE OLACAK MESLEKLER
Finans sektörüne yarayacak
Mortgage sistemi ile birlikte bankaların ve finans kuruluşlarınınn kullandırdığı kredi her geçen yıl artacak. Bankaların daha fazla kredi satabilmek için daha fazla eleman istihdam etmesi gerekecek.
Ayrıca, konut kredisi satışında başarılı olan banka şubelerinin yöneticilerine ve bu alanda çalışan uzmanlarına iyi transfer teklifleri gelecek. Yani iyi performans gösteren bunun karşılığını görmekte gecikmeyecek. Buna ek olarak kullandırılan konut kredisinin ikinci el piyasada ihraç edilip işlem göreceğinin gözönüne alındığında, mortgage sistemi ile birlikte sermaye piyasası uzmanlarının ve çalışanlarının da artacağını söyleyebiliriz. Aynı zamanda bir yatırım enstrümanı olan mortgage tahvilleri, finansal analistlere ve yatırım uzmanlarına da iş sağlayacak.
Avukatların iş potansiyeli artacak
Mortgage sistemi iki taksit ödenmediği zaman, kredi kullananın konutunun çok hızlı bir şekilde satılmasını öngörüyor. Bankalar ve finans kuruluşları, haciz ve icra takiplerini gerçekleştirecek avukatlar istihdam etmeye başlayacak. Öte yandan bunlara itiraz etmek için kredi kullananlar avukat tutacak. Dolayısıyla sistem işlemeye başladığında konut kredisi finansmanı alanında uzman olan avukatlara ihtiyaç duyacak. İcra ve ticari davalarda uzman avukatların ise iş potansiyeli artacak.
Mortgage sisteminden olumlu etkilenen sektörlerden birisi ise sigorta olacak. Kullanılan ürün sayısı artacak. Sigorta şirketleri müşteri çekebilmek için yeni ürünler piyasaya sürecek. Topladıkları prim her geçen ay artacak. Yani nereden bakarsanız bakın sigortacılıkta çok ciddi bir istihdam artışı söz konusu olacak.
Kamuya da yansıyacak
Türkiye'nin hızlı bir şekilde inşaatlaşma sürecine gireceği gözönüne alındığında mortgage sistemi sonrasında kamunun inşaat, emlak ve finans departmanlarında daha fazla elemana ihtiyaç duyulacak. Belediyelerin, tapu dairelerinin harita, imar ve fen işlerinde ve SPK, BDDK ile Hazine'nin, kredilendirme, denetleme ve ihraç alanında istihdam ettiği eleman sayısı artacak.
Yeni iş alanları açıyor
Mortgage sistemiyle birlikte yeni iş dalları doğacak. Bunların ilki mortgage brokerlığı. Bu çok bilinen olanı. Bunun dışında emlak yatırım danışmanlığı, emlak portföy yöneticiliği gibi yeni alanlar gelişecek. Şimdilik amatör olarak yapılan emlak yatırım danışmanlığı ve portföy yöneticiğilinde nitelikli ve konusuna egemen uzmanlara ihtiyaç duyulacak.
Son bir kaç yıldır yıldızı parlayan değerleme uzmanlığının, mortgage sistemi ile birlikte kıymeti artacak. Özellikle SPK lisanslı değerleme uzmanının sayısının sınırlı olduğu gözönüne alınırsa, SPK lisanslı eksperler hem iyi kazanacak hem de "aranır" hale gelecek.
Hangi bölümden mezun olanların şansı yüksek...
Mortgage sisteminin gelmesiyle birlikte, sektörde alaylı elemanlardan daha çok, yetişmiş donanımlı elemanlara ihtiyaç duyulacak. Türkiye'deki inşaat mühendisliği, mimarlık, elektrik mühendisliği, makine mühendisliği, harita mühendisliği, hukuk, işletme, iktisat, bankacılık, pazarlama, sigortacılık bölümlerinden mezun olanların şansı diğerlerine göre daha fazla olacak.
Kariyer yapmak için...
Mortgage sonrasında iyi bir kariyer sahibi olmak istiyorsanız, mutlaka bu alanda, sistemin başarıyla uygulandığı ülkelerde eğitim görmek gerekiyor.
Sistemi ayrıntısına kadar öğrenmek ve uzmanlaşmak için ABD, İngiltere ve İspanya ideal yerler arasında. İsterseniz lisansüstü isterseniz sertifika programı düzeyinde çok sayıda alternatife sahipsiniz. Türkiye'de sistemi bilen ve anlayan uzman sayısının çok sınırlı olduğunu göz önünde bulundurursanız, bu alanda göreceğiz kısa süreli bir eğitim bile çok büyük avantajlar sağlayabilir ve rakiplerinizden sizi bir kaç adım öne çıkarabilir.
Rekabette donanımlı olan kazanacak
Mortgage sistemi, iyi olanların mutlaka kazanacağı bir sistem olacak. Bankaların ve finans kuruluşlarının kredi, inşaat şirketlerinin konut satmak ve emlak şirketlerinin komisyon kazanmak için kıyasıya rekabet edeceği mortgage sistemi yetenekli, gerekli eğitimi almış ve çalışan insanların mutlaka kazanacağı bir sistem. Sistem daha başlangıç aşamasından itibaren iyilere büyük kariyer ve kazanç olanakları tanıyacak.
Milliyet
Mortgage'ta erken ödeme cezalandırılamaz
Mortgage yasa tasarısı yarın TBMM'de alt komisyonda ele alınacak. Tüketiciyi ve Rekabeti Koruma Genel Müdürü Pektaş, tasarıda tüketici aleyhine düzenlemeler olduğunu söyledi.
Sanayi Bakanlığı Tüketiciyi ve Rekabeti Koruma Genel Müdürü Özcan Pektaş, yarın TBMM'de alt komisyon görüşmelerine başlanacak mortgage (ipoteğe dayalı konut finansmanı) yasa tasarısında yargı kararlarına aykırılık ve bankalar lehine-tüketici aleyhine düzenlemeler olduğunu bildirdi. Pektaş, sabit faizde borcun erken ödenmesi durumunda yapılması öngörülen ek ödemenin ceza niteliği taşıdığını söyledi.
Düzenlemeyi Milliyet'e değerlendiren Pektaş, sabit faizli ödeme seçeneğinde erken ödeme durumunda yüzde 2 ek para ödenecek olmasının yargı kararlarına aykırı olduğunu kaydetti.
Tüketiciyi yönlendiriyor
Değişken faizde böyle bir düzenlemenin olmadığını, tüketiciyi değişken faize yönlendirmek için erken ödeme ücreti getirildiğini anlatan Pektaş, "Değişken faizde, Merkez Bankası'nın endeksleri esas alındığı için bankacı için değişken faizde hiç risk yok, kârdan vazgeçmesi gerekmiyor. Buna karşın sabit faizdeki erken ödeme, bir tür cezadır. Borç doğmadan tüketicinin faizden sorumlu tutulamayacağına dair yargı kararı var. Yüzde 2 niye ilave para ödeyeyim? Tasarının bu düzenlemesine itirazımız var" dedi.
Tüketici Kanunu'nda "sözleşmenin tüketici aleyhine değiştirilemeyeceği" ifadesi ile yer bulan hükmün, mortgage tasarısında "her iki tarafın ortak rızası"na çevrildiğini kaydeden Pektaş, "Bu düzenleme de bir risk unsuru. Bankaların tüketiciye baskı yaparak sözleşmeyi değiştirmesine kapı aralanıyor" diye konuştu.
Ayıplı mala ilişkin hükümlerde sorumluluğun bir yılla sınırlandırılmasının da yanlış olduğunu ifade eden Pektaş, Borçlar Kanunu'nda bu sürenin 5 yıl olarak belirlendiğine işaret etti. Pektaş, tasarıda kıymet takdirine ilişkin de belirsizlik bulunduğunu söyledi.
Milliyet YELDA ATAÇ
Konut Kredisi alabilmek için kaç yaşında olmalıyım?
Konut Kredisi kullanabilmek için gerekli yaş sınırı en az 18, en çok 70 olarak belirlenmiştir
Konut Kredisi'ne başvurmak için hangi belgeleri getirmeliyim?
•Nüfus Cüzdanı ya da ehliyet aslı
•Satın alınacak konuta ait kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu ve yapı kullanım izin belgesi fotokopileri ya da üzerine konut inşa edilecek arsanın inşaat ruhsatı fotokopisi
•Gelir durumunu gösteren belge:
Ücretliler: Maaş bordrosu ya da çalışılan işyerinden alınacak maaş tutarını gösteren belge (şirket imza sirküleri ile birlikte), SSK sicil no ve işveren SSK sicil no
Serbest çalışanlar: Vergi levhası ve işletme hesap özeti
Şirket ortakları: Şirket vergi levhası, bilanço, gelir tablosu ve şirket ortaklık yapısını gösteren Ticaret Sicil Gazetesi
Konut Kredisi kullanırken bankanın aradığı teminatlar nelerdir?
Kredi kullanımında satın almış olduğunuz konut üzerine, bankalarımız tarafından kullanmış olduğunuz kredi tutarı kadar birinci dereceden ipotek konulmaktadır.
Krediyi YTL cinsinden kullanıyorsanız kredi tutarı YTL ipoteği, dövize endeksli kullanıyorsanız kredi döviz tutarı kadar döviz ipoteği yapılmaktadır.
Banka gerekli gördüğü durumlarda ipotek dışında ek teminat isteyebilir.
Gönderen Detay zaman: 04:10
Konut Kredisi kullanırken sigorta yaptırmak zorunda mıyım?
Konut Kredisi kullanırken Hayat Sigortası, Ev Sigortası ve Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırılması zorunludur.
Konut Kredisi'ni alırken gerekli sigortaları nasıl yaptırmalıyım?
Hayat Sigortası, Ev Sigortası ve Zorunlu Deprem Sigortası'nı Garanti Bankası şubeleri tarafından yaptırabileceğiniz gibi, var olan sigortanızı da bu amaçla kullanabilirsiniz.
Neden Hayat Sigortası yaptırmalıyım?
Hayat Sigortası, vefat durumunda, kalan tüm kredi borcunun sigorta şirketi tarafından ödenmesini sağlamaktadır
Neden Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırmalıyım?
Zorunlu Deprem Sigortası, bina inşaat bedeli 85.000 YTL'ye kadar olan binalar için deprem teminatının sigorta şirketi tarafından ödenmesini sağlar. Ayrıca, sigortalı binalarda ve temellerde, depremin sonucunda yangın, infilak ve yer kaymasından oluşabilecek maddi zararları da temin eder.
Zorunlu Deprem Sigortam (DASK) varsa, Ev Sigortası da yaptırmalı mıyım?
Zorunlu Deprem Sigortası, bina inşaat bedeli 85.000 YTL'ye kadar olan binalar için deprem teminatını kapsamaktadır. Dolayısıyla, bina inşaat değerinizin Zorunlu Deprem Sigortası bedelini aşması durumunda, deprem sigortası ve deprem teminatını kapsayan Ev Sigortası yaptırmanız, bina bedelini aşan kısmı veya eşyalarınızı güvence altına almanızı sağlar
Gönderen Detay zaman: 04:06
Kredi kullanımında tapu devri ve ipotek tesisi süreci nasıl gerçekleşecektir?
Tapuda satış ve ipotek işlemlerinin gerçekleşmesi amacıyla müşteriye kredi kullandırılmakta ve kredi tutarı müşterinin hesabında blokeye alınarak, satıcı (evi satan kişi) adına bloke çek düzenlenmektedir. Tapu dairesinde satış işlemi gerçekleştikten ve tapuda Garanti Bankası adına birinci dereceden ipotek konduktan sonra, satıcı elindeki bloke çek ile bankaya gelerek blokedeki ilgili kredi tutarını tahsil edebilmektedir.
Satın aldığım konutun üzerindeki ipotek ne zaman kalkabilir?
Konutunuzun üzerindeki ipoteğin kaldırılması için kredinizin anaparasının yanısıra faiz ve komisyon gibi tüm ödemelerin tamamlanmış olması gerekmektedir. Kredinizi kullandığınız Garanti Bankası şubesinden alacağınız "İpotek Fekh Yazısı" ile tapu dairesine başvurmanız ipoteğinizi kaldırmanız için yeterli olacaktır.
Gönderen Detay zaman: 04:06
Konut Finansmanına İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
Kamuoyunda "Mortgage Kanunu" olarak bilinen "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ("Kanun") adından da anlaşılacağı üzere, Sermaye Piyasaları Kanunu, İcra ve İflas Kanunu, Tüketici'nin Korunması Hakkında Kanun başta olmak üzere, çeşitli kanunlarda değişiklikler yapan bir torba kanundur.
Kanun'un büyük bir bölümü, tüketicilere kullandırılan ve konut veya benzeri maddi varlıklarla teminatlandırılan kredilerin, Kanun'la getirilen çeşitli sermaye piyasası enstrümanları kullanılarak menkul kıymetleştirilmesini ve söz konusu menkul kıymetlerin yerli/yabancı yatırımcılara satılarak, tekrar bu tür kredilere yönlendirilmesini sağlayacak altyapının kurulmasına yöneliktir. Kurulan bu sistemle, orta ve uzun vadede, gerek daha uygun faiz oranlarıyla, gerekse de daha uzun vadelerde kredi sunulması mümkün olabilecektir. Ancak sistemin işlerlik kazanmasının, ekonomik istikrarın yanı sıra, bir iki yıllık bir süre alacağı tahmin edilmektedir.
Gönderen Detay zaman: 04:04
(Mortgage) avantajları nelerdir?
Mortgage sistemi iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi farklılıklar olmakla birlikte uygulanmaktadır. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır. Kelime anlamı "ipotek" anlamına gelen "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılır. Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 20-30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanır.
Mortgage sisteminin yürürlükte olduğu ülkelerde tüketici, kullandığı kredinin faiz ödemelerini gelir vergisi matrahından indirebilmekte. Hatta Belçika ve İspanya gibi ülkelerde ana para ödemeleri bile gider olarak vergi matrahından indirilebiliyor.
Verilen kredilerin mortgage kredisi sayılabilmesi için işler durumda bir ikincil piyasasının olması şart. İkincil piyasa işlemleri, konut kredisi veren kuruluşlar tarafından, bu krediler karşılığında elde edilen alacakların menkul kıymetleştirilmesi ve bu tür girişimlerin kurumsal bir konut finansman kimliği altında, hem borçluya, hem de kredi veren kuruluşa çeşitli avantajlar sağlamak sureti ile uluslararası standartlarda organize edilmesi anlamına geliyor. "Menkulleştirme" adı altında yapılan bu işin özü varlığa dayalı menkul kıymet ihracı yapılıyor olmasıdır. Burada alıcılar zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişilerdir. Oluşturulan İkinci El Piyasası finans kuruluşlarının likidite sorunu yaşamasını engeller, üstlendiği riskleri dağıtmasına ve verdiği kredilerin teminatını daha çabuk geri almasına yardımcı olur. İpoteğe dayalı bir menkul kıymet kâğıdının ikincil bir pazarda alınıp satılabilmesi yolu ile, menkul kâğıda temel teşkil eden mülkün mülkiyeti el değiştirmediği halde, taksitler üzerinde hak sahibi olan kolaylıkla değişebilir. Ayrıca, mülkün kullanıcı tarafından satılması, başka bir ipotekli mülkle takası gibi işlemler de sistem içinde hızla ve güvenle yapılabilir. Bu işlemlerin ana getirisi ise birincil piyasaya uygun koşullarda fon sağlanmasıdır.
Gönderen Detay zaman: 04:03
Mortgage, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurum eline geçmesi işidir.
Mortgage, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurum eline geçmesi işidir.
Mortgage, Türkçe morgıç ya da morgeyç diye okunmaktadır. Türkçe çeviri üzerinde çalışılsa da "İpotekli Konut Kredisi ya da Uzun Vadeli İpotekli Konut Kredi" olarak düşünülebilir.
Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de yasa çıktığında Mortgage'in çok farklı ve hem kullancıya hem de kullandırına yarar sağlayacak özellikleri olacağını göreceğiz.
Bu koşullar her ülkede farklı uygulanmakla birlikte genel olarak şu konulara dikkat edilmektedir.
Konut, genel olarak mevcut konut kredilerinden daha uygun koşullarda el değiştirebilmektedir.
Konut, oturulabilir ve sağlam niteliktedir. Belirli bir yapı güveliği sözkonusudur.
Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir şekilde el değiştirmektedir.
Konut alıcısı, kullandığı krediyi dilerse erken ödeme koşullarında önceden kapatabilir.
Konut alıcısı, ödeme güçlüğü yaşarsa yatırdığı paranın belirli bir kısmını geri alabilir durumda olacaktır.
Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlencektir.
Türkiye'de kuralların nasıl işleyeceği belirli olmamakla birlikte, yukarıdaki ana maddelerin birçoğunun olması kaçınılmazdır. İlgili yasa TBMM'de onaylanıp çıktıktan sonra bu konular netleşecektir.
Her nasıl çıkarsa çıksın, ev sahibi olmak isteyenler çok daha uzun vadede ve çok daha düşük faizle konut edinebileceklerdir. Bu işin finasmanı diğer yapılardan farklı olduğu için düşük faiz ve yüksek vade olanağı ile kredi kullanmak olasıdır. Belirli finans kuruluşları, alıcı ve satıcı arasında aracılık yaacaklar ve satışa konu olan taşınmaz için çıkartılan belgeler de IMKB gibi kuruluşlarda el değiştirebileceği için bundan da yararlanabileceklerdir. Öte yandan satılan konut Emlak uzmanlarınca incelenip aynı zamanda yapı güveliği konusunda da gerekli yeterliği taşıdıkları için, fazladan bir risk almayacaklarıdır.
Mortgage sistemine göre;
-Vatandaş önce ödeme gücüne göre bir daire bulacak.
-Dairenin değerinin yüzde 25'i cebinde olacak. Kalan tutar için kredi talep edecek. İleride bu peşinat için de kredi alınabilecek.
-Ev kredisi talep eden, taksitleri ödeyememe ihtimaline karşın sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası da yaptıracak.
-Evin değeri belirlendikten sonra banka verdiği uzun vadeli kredi karşılığında evi ipotek alacak.
-Vatandaş, örneğin 100 milyarlık daire için müteahhide 25 milyar ödeyecek, geri kalanı mortgage kuruluşuna borçlanacak.
-Satın alınan daire için Doğal Afet Sigortası yaptırılacak.
-Bankalar aldıkları ipoteği, İpotek Finans Kuruluşu'na (İFK) devredecek.
-Bunun için İFK kurulacak. İFK'nın yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve TOKİ), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar ya da özel finans kuruluşları) ait olacak.
-İFK, stokunda yeralan ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi,varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.
Mortgage'ın avantajları:
-Mevcut kira bedeli kadar aylık taksitlerle 20-30 yılda ev sahibi olunacak.
-Sisteme dahil olacak konutta depreme dayanıklı olma şartı aranacak. Güven artacak.
-Sistemle emlak piyasası düzene girecek. Ev fiyatları belli bir marjda artacak.
Gönderen Detay zaman: 04:00
Hem evet hem hayır. Mortgage ile aldığınız eve hemen yerleşebilirsiniz ve kira ödemekten kurtulursunuz. Ama yükümlülüklerinizi tamamlayıncaya kadar o ev sizin değildir. Ne zaman ki tüm kredi borcunuzu kapatırsınız o ev artık sizin olur.
Ödeme güçlüğü çekmeniz durumunda tabii ki sistemden çıkışınız mümkündür. Yatırdığınız tüm parayı belirli koşullarda da belki daha fazlasını almanız mümkün olabilmektedir.
Mortgage'in anlamı da zaten rehinli satış anlamını içermektedir
Gönderen Detay zaman: 03:59
Mortgage Sistemi Nasıl İşler?
a) Mortgage ile ev almak istiyorsanız ilk olarak almak istediğiz evi bulacaksınız.
b) Ancak almak istediğiniz ev imara uygun olaması gerekmektedir. Kısacası kat mülkiyetine uygun olması gerekmektedir.
c) Almak istediğiniz evi seçtikten sonra bankanıza gidip evi satın almak için kendisine gereken parayı talep edeceksiniz.
d) Banka sectiginiz ev için gerekli araştırmayı yapacaktır.
e) Banka seçtiğiniz evi uygun bulursa size krediyi verecek.
f) Hiç peşinatınız yoksa bu sistemden yararlanamayaksınız.
g) Genellikle bankalar beğenmiş olduğunuz konutun fiyatının yüzde 25'ni sizin yatırmanızı ister.
h) Banka, talep ettiğiniz evi peşin olarak satın alır. Mülkiyetini size devreder.
i) Ancak eviniz bankaya borcunuzun karşılığı olarak ipotek eder.
j) Bankaya olan borcunuzu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyorsunuz.
k) Satın aldığınız eviniz için banka sizden daire için aynı zamanda Doğal Afet Sigortası isteyecek.
l) Kısa vadeli mevduatla uzun vadeli kredi açma riskini taşıyamayan bankalar, doğal olarak sizden aldıkları ipoteği belli bir primle, "İpotek Finans Kuruluşu"na (İFK) devredecek.
m) Bu nedenle İFK kurulacak. İFK'nın, yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve Toplu Konut İdaresi), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar, özel finans kuruluşları) ait olacak.
n) İpotek finas kuruluşlarının stoğundaki ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi, varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.
o) Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.
Gönderen Detay zaman: 03:59
Konut kredisi ile mortgage arasında işleyiş olarak pek bir fark yoktur. Ancak ufak tepek farklarda olduğu gerçektir.
Bu farklar kısaca şunlardır;
a) Konut kredileri 2-5 yıl arasında olmasına rağmen mortgage de bu süre 15-20 hatta 30 seneye kadar uzayabilmektedir.
b) Mortgage sisteminde sabit faizli kredi kullanabildiğiniz gibi değişken faizli kredi kullanabilme imkanınız vardır.
c) Mortgage sisteminde faizlerin yukarıya yükselmesi yönündeki dalgalanmalara karşı kişiyi koruma özelliği vardır.
d) Mortgage sistemiyle size ev sahibi olmanızı sağlayan kuruluşlar kredi karşısında size imzalattıkları sözleşmeleri menkulleştirip bir yatırım aracı olarak başka yatırımcılara satabilecek ve likidite sorunlarını bu şekilde çözebilecekler.
e) Konut kredisi alırken sizden gelir belgesinin yanında ipotek yapılacak bir taşınmaz istenirken mortgage’ sadece gelir kaynağınızı ( almış olduğunuz maaş belgesi) sayesinde ev satın alabileceksiniz.
f) Mortgage sisteminde ilk almış olduğunuz mortgage ‘i isterseniz kısa sürede kapatıp başka bir kuruluştan daha iyi şartalarda mortgage alma inkanınız olacak.
g) Mortgage sayesinde sadece bankalardan kredi almak zorunda kalmayacaksınız. Morgage ‘in yaygınlaşması sonucunda mortgage veren kuruluş sayısı artacaktır buda size bol seçenek sunacaktır.
Gönderen Detay zaman: 03:58
Mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere
Mortgage’ın şimdiye kadar karşımıza çıkan bireysel krediler arasında en ciddiye alınması, en iyi şekilde analiz edilmesi ve mutlaka profesyonel destek alınması gereken bir kredi türü olduğunu özellikle belirtmek isterim. Mortgage kredisi kullanacak olanların diğer tüketici kredileri mantığında hareket etmemesi gerektiği görüşündeyim.
Bu hafta mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere bu kredinin en çok dikkat edilmesi gereken yönlerini masaya yatırarak başlamak istiyorum:
Kredi kullanırken mutlaka faiz türünü doğru seçmemiz gerekiyor. Geliriniz hangi para biriminden ise kredinizi o para biriminden kullanmanız doğru olacaktır. Bu da bizi önümüzdeki süreçte doğabilecek risklerden koruyacaktır.
Günümüzde her nekadar dövize endeksli krediler çok cazip görünsede mutlaka bu avantajının yanısıra bir risk priminin de olduğunu unutmayalım.
Aylık gelirimizin %30’u ya da maksimum %40’ı oranında borçlanmamamız en sağlıklı olanıdır. Unutmayalımki; Mortgage kredisi diğer bireysel krediler gibi kısa serüvenli değil aksine çok uzun serüvenli bir yoldur. Bu yüzden gelir-gider dengemizi iyi planlayıp ona göre borçlanmalıyız. Aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarının aylık gelirimizin maksimum % 40’ını geçmemesine dikkat etmeliyiz. Çünkü aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarı ile ömrümüzün 10 ya da 20 yılını birlikte yaşayacağımızı unutmamalıyız.
Diğer bir konuda borçlanacağımız kredi faiz oranı:
Günümüzde çeşitli finans kurumları okadar farklı faiz oranları ile karşımıza çıkıyorlar ki biz bile anlayabilmekte zorlanıyoruz. Burada dikkat edeceğimiz konu kullanacağımız kredinin bize yansıyacağı toplam maliyeti. Faiz oranı düşük tutulup bizlerden istenilen çeşitli adlar altındaki peşin komisyonları faiz oranına eklediğimizde çoğu zaman astarının yüzünü geçmekte olduğunu göreceğiz.
Mortgage kredisi kullanmak için araştırma yaparken bir tek faiz oranına odaklanmamalıyız, cebimizden çıkacak toplam paraya da bakmalıyız. Kredi kullanacağımız finans kurumunu seçerken bize sunulan faiz oranın yanı sıra bizden istenecek masrafları da çok iyi anlayıp ona göre hesaplayarak karar vermeliyiz. Burada çevremizden [alabiliyorsak] profesyonel yardım almamızda fayda var.
Tabi artık mortgage kredisinde okadar avantajlı ve rahatlatan ödeme planları finans kurumları sunuyor ki bunları araştırmadan klasik ödeme tipini seçmemenizi öneririm. Bu ödeme planlarından biri belki gelirinize göre çok büyük avantaj sağlayabilir.
İşte bu yüzden yıllık gelirimize uygun avantajlı ödeme planı da seçebiliriz. Bu bize ödeme gücümüzde bir rahatlama sağlayacaktır. Bir örnek vermek gerekirse yıllık gelirinizde çift maaşın olması sizin çift maaş aldığınız döneme daha yüksek bir ara ödeme koymanız; tek maaş aldığınız zamanlarda gereksiz yere ödemede sıkışmamanızı sağlayacaktır. Yine aynı şekilde yılda bir ikramiye alıyorsanız ikramiye alacağınız güne yüksek bir ödeme tutarı koyarsanız geri kalan 11 ayda kendinizi daha da rahatlatmış olacaksınız.
Son olarak da sigorta konusuna değineceğim:
Konut ve hayat sigortasının isteğe bağlı olduğu, zorunlu olmadığı Sanayi Bakanlığı’nın son tebliği ile kesinleşmişti.
Ama ben imkanınız var ise her iki sigortayı da yaptırmanızı öneriyorum. Yazımın başında da belirttiğim gibi bu yol uzun bir yol, uzun vadeler ile borçlanıyorsunuz hem kendinizi hem de büyük özveri ile aldığınız gayrimenkulünüzü teminat altına almanızda fayda olacaktır. Asgari konut sigortasını mutlaka yaptırmanızı öneriyorum. Çünkü konut sigortası ile yatırımınızı teminat altına alıyorsunuz üzerinde yaşadığımız coğrafyanın deprem riski olan bir coğrafya olduğunu unutmayalım.
İyi düşünüp doğru karar vermeniz dileği ile...
Gönderen Detay zaman: 03:56
Uzmanından mortgage sisteminin püf noktaları!
Mortgage’ın şimdiye kadar karşımıza çıkan bireysel krediler arasında en ciddiye alınması, en iyi şekilde analiz edilmesi ve mutlaka profesyonel destek alınması gereken bir kredi türü olduğunu özellikle belirtmek isterim. Mortgage kredisi kullanacak olanların diğer tüketici kredileri mantığında hareket etmemesi gerektiği görüşündeyim.
Bu hafta mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere bu kredinin en çok dikkat edilmesi gereken yönlerini masaya yatırarak başlamak istiyorum:
Kredi kullanırken mutlaka faiz türünü doğru seçmemiz gerekiyor. Geliriniz hangi para biriminden ise kredinizi o para biriminden kullanmanız doğru olacaktır. Bu da bizi önümüzdeki süreçte doğabilecek risklerden koruyacaktır.
Günümüzde her nekadar dövize endeksli krediler çok cazip görünsede mutlaka bu avantajının yanısıra bir risk priminin de olduğunu unutmayalım.
Aylık gelirimizin %30’u ya da maksimum %40’ı oranında borçlanmamamız en sağlıklı olanıdır. Unutmayalımki; Mortgage kredisi diğer bireysel krediler gibi kısa serüvenli değil aksine çok uzun serüvenli bir yoldur. Bu yüzden gelir-gider dengemizi iyi planlayıp ona göre borçlanmalıyız. Aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarının aylık gelirimizin maksimum % 40’ını geçmemesine dikkat etmeliyiz. Çünkü aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarı ile ömrümüzün 10 ya da 20 yılını birlikte yaşayacağımızı unutmamalıyız.
Diğer bir konuda borçlanacağımız kredi faiz oranı:
Günümüzde çeşitli finans kurumları okadar farklı faiz oranları ile karşımıza çıkıyorlar ki biz bile anlayabilmekte zorlanıyoruz. Burada dikkat edeceğimiz konu kullanacağımız kredinin bize yansıyacağı toplam maliyeti. Faiz oranı düşük tutulup bizlerden istenilen çeşitli adlar altındaki peşin komisyonları faiz oranına eklediğimizde çoğu zaman astarının yüzünü geçmekte olduğunu göreceğiz.
Mortgage kredisi kullanmak için araştırma yaparken bir tek faiz oranına odaklanmamalıyız, cebimizden çıkacak toplam paraya da bakmalıyız. Kredi kullanacağımız finans kurumunu seçerken bize sunulan faiz oranın yanı sıra bizden istenecek masrafları da çok iyi anlayıp ona göre hesaplayarak karar vermeliyiz. Burada çevremizden [alabiliyorsak] profesyonel yardım almamızda fayda var.
Tabi artık mortgage kredisinde okadar avantajlı ve rahatlatan ödeme planları finans kurumları sunuyor ki bunları araştırmadan klasik ödeme tipini seçmemenizi öneririm. Bu ödeme planlarından biri belki gelirinize göre çok büyük avantaj sağlayabilir.
İşte bu yüzden yıllık gelirimize uygun avantajlı ödeme planı da seçebiliriz. Bu bize ödeme gücümüzde bir rahatlama sağlayacaktır. Bir örnek vermek gerekirse yıllık gelirinizde çift maaşın olması sizin çift maaş aldığınız döneme daha yüksek bir ara ödeme koymanız; tek maaş aldığınız zamanlarda gereksiz yere ödemede sıkışmamanızı sağlayacaktır. Yine aynı şekilde yılda bir ikramiye alıyorsanız ikramiye alacağınız güne yüksek bir ödeme tutarı koyarsanız geri kalan 11 ayda kendinizi daha da rahatlatmış olacaksınız.
Son olarak da sigorta konusuna değineceğim:
Konut ve hayat sigortasının isteğe bağlı olduğu, zorunlu olmadığı Sanayi Bakanlığı’nın son tebliği ile kesinleşmişti.
Ama ben imkanınız var ise her iki sigortayı da yaptırmanızı öneriyorum. Yazımın başında da belirttiğim gibi bu yol uzun bir yol, uzun vadeler ile borçlanıyorsunuz hem kendinizi hem de büyük özveri ile aldığınız gayrimenkulünüzü teminat altına almanızda fayda olacaktır. Asgari konut sigortasını mutlaka yaptırmanızı öneriyorum. Çünkü konut sigortası ile yatırımınızı teminat altına alıyorsunuz üzerinde yaşadığımız coğrafyanın deprem riski olan bir coğrafya olduğunu unutmayalım.
İyi düşünüp doğru karar vermeniz dileği ile...
Gönderen Detay zaman: 03:55
Hakan Kodal'dan Gerçekçi Mortgage Yaklaşımı:
Dar gelirliler yüzde 1 faizle bile ev alamaz
Son günlerde mortgage ile ilgili o kadar çok şey duyuyoruz ki hangisine inanacağımıza şaşırıyoruz. Sebebi ise yorum farklılıkları ve büyük sermayelerin medyadaki etkinliği sonucu gerçeklerin dışında bilgilerin halka yansıtılması.
Yazılanlar çizilenler arasında bana gerçekçi gelen yazı Fehim Genç'in yazısı oldu. Mortgage hakkında birşeyleri kaleme alırken Türkiye gerçeğinden uzaklaşmamak gerek. Yaşadığımız ülkeyi ve standartları gözardı ederek mortgage sistemini halkın önüne sunmak, şişmiş bir balona iğne batırmaktan farksızdır bana göre. Şuanki ekonomik koşullarda orta ve alt gelir grubuna dahil olan halkın bırakın %1,35 faiz oranlarıyla ev almasını %1 oranlarına inmiş olsa bile mortgage sistemi ile ev alması oldukça zor. Orta ve üst gelir grubuna dahil olanların zaten ev sorunu olmadığına göre hala sistem Türkiye'ye gerçek anlamda hizmet etmiyor demektir.
Fehim Genç'in yazısı:
Dar gelirliler yüzde 1 faizle bile ev alamaz
Konut piyasasının hareketlenmesi için faizlerin düşmesi gerektiğini vurgulayan Hakan Kodal, "Alt gelirliler yüzde 1'lerde de ev alamaz. Faizler 0.50 civarına geldiğinde konutta gerçek bir patlama yaşanır" dedi.
Türkiye'de gayrimenkul yatırımları için 1.1 milyar dolarlık fon ayırdıklarını belirten Krea Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal, üç yıl içinde 600 milyon dolarlık yatırım yaparak 5 yeni alışveriş merkezini faaliyete geçireceklerini söyledi. Beş projeden ikisinin kesinleştiğini belirten Kodal, ruhsat işlemlerinin yetişmesi durumunda eylül ayında iki yerde birden temel atacaklarını açıkladı. Eskişehir'deki Neo Alışveriş Merkezi'ni satın aldıklarını hatırlatan Kodal, 5 yatırımın tamamlanmasıyla, altı projede toplam 125 bin metrekarelik kiralama alanına sahip olacaklarını söyledi. Kodal, şöyle konuştu:
"Türkiye'de ilk aşamada 600 milyon dolarlık bir yatırım hedefimiz var. Bu hedef doğrultusunda 94 milyon dolara Neo'yu satın aldık. Kesinleşen iki projemizin toplam yatırım tutarı 160 milyon dolar. Yeni alışveriş merkezlerinin ikisi İstanbul'da, üç tanesi de İstanbul dışında olacak. Yatırımlar tamamlandığında Türkiye'deki en büyük alışveriş merkezi gruplarından biri olacağız."
'Konutta 2005'i unutun'
Konut piyasası durgun olduğu için konut yapmakta tereddüt ettiklerini belirten Kodal, şöyle konuştu:
"Sadece alışveriş merkezi yapmak diye bir hedefimiz yoktu. Fon kurulurken alışveriş merkezi ve konut yatırımlarını yüzde 50-50 gibi düşünmüştük. Şu anda alışveriş merkezi yatırımları portföyümüzde üçte iki ağırlıkta."
Konut piyasasının ekonomik ve siyasi gelişmelere göre şekilleneceğini belirten Kodal, şunları söyledi:
"Ancak artık 2005'i unutacağız. İnanılmaz iyimser hava artık bitti. Piyasa bundan sonra daha yatay seyredecek. Ön satışların daha az olduğu bir sürece giriyoruz. Belki dönem dönem yine ufak bir iyi dalga gelecek, o kadar."
Tek parti iktidarının yanı sıra bölgesel bir sıkıntı yaşanmaması ve faizlerin de düşmesi halinde, 'ikinci iyi bir dalga' gelebileceğini ifade eden Kodal, şöyle devam etti:
"2005'teki gibi bir dalga beklemiyoruz. Çünkü o zaman arz ve talep arasında bir dengesizlik de söz konusuydu. Biriken talep birden boşalmıştı. Fiyatlar çok aşağı inmişti. Bundan sonra böyle bir yukarı çıkış olmaz. Belki 5-10 puan yukarı hareket olabilir. Artık daha istikrarlı bir piyasa oluşacak."
'Ev fiyatları düşebilir'
Rekabetin çok yoğun olduğu yerlerde konut fiyatlarının düşebileceğini vurgulayan Kodal, şunları söyledi:
"Bazı bölgelerde ve bazı konut tiplerinde arz fazlası var. 2006'da 500 bin ruhsat alınmış. Konutların önemli bir bölümü orta gelirin üstüne hitap ediyor. Türkiye'de 600 bin konut ihtiyacı var. Bu ihtiyacın yüzde 50'si alt gelir grubunda. Yapılan konutlar zaten gayrimenkulü olana hitap ediyor. Bu nedenle rekabetin yoğun olduğu yerlerde fiyatlar düşebilir."
'Dar gelirliler yüzde 1 faizle bile ev alamaz'
Konut piyasasının hareketlenmesi için faizlerin düşmesi gerektiğini vurgulayan Hakan Kodal, şu bilgileri verdi:
"Geçen yıl konut kredisi faizleri yüzde 1'lere gelecek diye bekliyorduk ki faizler aldı başını gitti. Zaten alt gelir grubu yüzde 1'lerde de ev alamaz. Faizler 0.50 civarına geldiğinde konutta gerçekten bir patlama yaşanır. Tabii bu oranları 2-3 yıldan önce beklemiyorum. Seneye çok iddialı bir yıl yaşarsak belki yüzde 1'lerin altını görebiliriz. Sokaktaki vatandaşın, maaşlı çalışanların durumu çok iyi değil. O yüzden yeni yapılan sitelere geçmek isteyenler, ellerindekini satamayınca yeni ev alamıyor. Tavuk ve yumurta hikayesi gibi..."
'Bir dalgalanma olursa yabancılar kaçıp gider'
Gayrimenkuldeki yabancı ilgisine temkinli bir iyimserlikle yaklaştığını kaydeden Kodal, şöyle konuştu:
"Türkiye piyasasına girmiş ve kararlı olan yabancılar kalmaya devam eder. Yabancı yatırımların yüzde 99'u genel fonlardan oluşuyor. Türkiye'de bir dalgalanma olsun, bunların hiçbirini bulamazsınız. Bizim farkımız ise adı üstünde Boğaziçi Gayrimenkul Fonu. Gidip bu fonu Romanya'ya, Çin'e yatırmam. Bu fonun 1.1 milyar doları tamamıyla Türkiye'ye yatırılacak. Kurumsal yabancıların konuta ilgisi az. Çünkü aşırı rekabet var, marjlar azaldı, fizibilite yok, riskli bir pazar. Onlar için az riskli, garantili, kira geliri olan yatırımlar daha cazip."
Gönderen Detay zaman: 03:52
Uzmanından uyarı:
Konut kredisi kullananlar bankalara kesinlikle BSMV vermeyin
Bu uyarı Türkiye'nin 1 numaralı tüketici hakları uzmanı Özcan Pektaş'tan geldi. Mortgage sistemine geçen konut kredisi sahiplerinden yüzde 5'lik Banka ve Sigorta Muamele Vergisi tahsilatını sürdüren bankaların bu kesintileri iade etmesi gerekiyor.
Kira öder gibi ev sahibi olmak için mortgage'a geçen konut kredisi sahipleriyle bankalar arasında, 'alacak' sıkıntısı çıktı.
Bazı bankaların mortgage yasasıyla kaldırılan yüzde 5'lik Banka ve Sigorta Muamele Vergisi'ni (BSMV) almaya devam ettiği ve geçmişe dönük vergi indirimini taksitlere yansıtmadığı ortaya çıktı.
Sanayi Bakanlığı Tüketici ve Rekabetin Korunması Genel Müdürü Özcan Pektaş, ''Bankaların, mortgage'a geçen konut kredisi sahiplerinden 6 Haziran'dan itibaren BSMV tahsil etmemesi, ayrıca geriye dönük 3 ay içinde tahsil ettikleri BSMV'leri de iade etmesi gerekiyor.
Tüketiciler bu iadeyi alamazsa hakkını arasın'' dedi. Mortgage yasası, 6 Mart 2007'de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
İndirim yansımadı
Yasayla, mortgage sistemi uygulanmadan önce konut kredisi alan yaklaşık 500 bin kişiye, mortgage'a geçmeleri için 6 Haziran'a kadar süre tanıdı.
Maliye Bakanlığı, yayımladığı tebliğle 6 Mart 2007'den itibaren konut kredilerinde BSMV alınmayacağını duyurdu.
Bankalar, yasa çıkmadan önce konut kredisi kullanan tüketicilerden, 3 ay boyunca, 6 Haziran'a kadar BSMV'yi tahsil etmeye devam etti.
Yasaya göre, 6 Haziran'dan itibaren bankaların, mortgage'a geçen eski konut kredisi sahiplerinden BSMV tahsil etmemesi ve mart, nisan ve mayısta tahsil ettiği BSMV'leri de iade etmesi gerekirken, tüketiciler haziranda bekledikleri indirimin taksitlerine yansımadığını gördü.
Pektaş: Hakem heyetine başvurun
Bankaların hangi tüketicilerin sisteme geçeceğini bilmediği 3 aylık dönemde kesinti yapmayı sürdürdüğünü anımsatan Özcan Pektaş, ''BSMV tahsil etmeyi 6 Haziran'dan sonra da sürdüren bankalar varsa, tüketiciler, Tüketici Sorunları Hakem Heyeti'ne başvuruda bulunmalı'' dedi.
Pektaş, Bankalar Birliği'ne de uyarıda bulunduğunu belirterek, indirimlerin temmuz veya ağustosta tüketiciye yansıtılmasını istediğini, birliğin de bankaların bu yönde hazırlık yaptığını bildirdiğini anlattı. Pektaş, bankalara, ''Bu ödemeleri bir an önce yapın'' dedi.
Kaynak:Milliyet
Mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere...!
Mortgage’ın şimdiye kadar karşımıza çıkan bireysel krediler arasında en ciddiye alınması, en iyi şekilde analiz edilmesi ve mutlaka profesyonel destek alınması gereken bir kredi türü olduğunu özellikle belirtmek isterim. Mortgage kredisi kullanacak olanların diğer tüketici kredileri mantığında hareket etmemesi gerektiği görüşündeyim.
Bu hafta mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere bu kredinin en çok dikkat edilmesi gereken yönlerini masaya yatırarak başlamak istiyorum:
Kredi kullanırken mutlaka faiz türünü doğru seçmemiz gerekiyor. Geliriniz hangi para biriminden ise kredinizi o para biriminden kullanmanız doğru olacaktır. Bu da bizi önümüzdeki süreçte doğabilecek risklerden koruyacaktır.
Günümüzde her nekadar dövize endeksli krediler çok cazip görünsede mutlaka bu avantajının yanısıra bir risk priminin de olduğunu unutmayalım.
Aylık gelirimizin %30’u ya da maksimum %40’ı oranında borçlanmamamız en sağlıklı olanıdır. Unutmayalımki; Mortgage kredisi diğer bireysel krediler gibi kısa serüvenli değil aksine çok uzun serüvenli bir yoldur. Bu yüzden gelir-gider dengemizi iyi planlayıp ona göre borçlanmalıyız. Aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarının aylık gelirimizin maksimum % 40’ını geçmemesine dikkat etmeliyiz. Çünkü aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarı ile ömrümüzün 10 ya da 20 yılını birlikte yaşayacağımızı unutmamalıyız.
Diğer bir konuda borçlanacağımız kredi faiz oranı:
Günümüzde çeşitli finans kurumları okadar farklı faiz oranları ile karşımıza çıkıyorlar ki biz bile anlayabilmekte zorlanıyoruz. Burada dikkat edeceğimiz konu kullanacağımız kredinin bize yansıyacağı toplam maliyeti. Faiz oranı düşük tutulup bizlerden istenilen çeşitli adlar altındaki peşin komisyonları faiz oranına eklediğimizde çoğu zaman astarının yüzünü geçmekte olduğunu göreceğiz.
Mortgage kredisi kullanmak için araştırma yaparken bir tek faiz oranına odaklanmamalıyız, cebimizden çıkacak toplam paraya da bakmalıyız. Kredi kullanacağımız finans kurumunu seçerken bize sunulan faiz oranın yanı sıra bizden istenecek masrafları da çok iyi anlayıp ona göre hesaplayarak karar vermeliyiz. Burada çevremizden [alabiliyorsak] profesyonel yardım almamızda fayda var.
Tabi artık mortgage kredisinde okadar avantajlı ve rahatlatan ödeme planları finans kurumları sunuyor ki bunları araştırmadan klasik ödeme tipini seçmemenizi öneririm. Bu ödeme planlarından biri belki gelirinize göre çok büyük avantaj sağlayabilir.
İşte bu yüzden yıllık gelirimize uygun avantajlı ödeme planı da seçebiliriz. Bu bize ödeme gücümüzde bir rahatlama sağlayacaktır. Bir örnek vermek gerekirse yıllık gelirinizde çift maaşın olması sizin çift maaş aldığınız döneme daha yüksek bir ara ödeme koymanız; tek maaş aldığınız zamanlarda gereksiz yere ödemede sıkışmamanızı sağlayacaktır. Yine aynı şekilde yılda bir ikramiye alıyorsanız ikramiye alacağınız güne yüksek bir ödeme tutarı koyarsanız geri kalan 11 ayda kendinizi daha da rahatlatmış olacaksınız.
Son olarak da sigorta konusuna değineceğim:
Konut ve hayat sigortasının isteğe bağlı olduğu, zorunlu olmadığı Sanayi Bakanlığı’nın son tebliği ile kesinleşmişti.
Ama ben imkanınız var ise her iki sigortayı da yaptırmanızı öneriyorum. Yazımın başında da belirttiğim gibi bu yol uzun bir yol, uzun vadeler ile borçlanıyorsunuz hem kendinizi hem de büyük özveri ile aldığınız gayrimenkulünüzü teminat altına almanızda fayda olacaktır. Asgari konut sigortasını mutlaka yaptırmanızı öneriyorum. Çünkü konut sigortası ile yatırımınızı teminat altına alıyorsunuz üzerinde yaşadığımız coğrafyanın deprem riski olan bir coğrafya olduğunu unutmayalım.
İyi düşünüp doğru karar vermeniz dileği ile...
Mortgage Avantajları Nelerdir?
Mortgage sistemi iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi farklılıklar olmakla birlikte uygulanmaktadır. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır. Kelime anlamı "ipotek" anlamına gelen "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılır. Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 20-30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanır.
Mortgage sisteminin yürürlükte olduğu ülkelerde tüketici, kullandığı kredinin faiz ödemelerini gelir vergisi matrahından indirebilmekte. Hatta Belçika ve İspanya gibi ülkelerde ana para ödemeleri bile gider olarak vergi matrahından indirilebiliyor.
Verilen kredilerin mortgage kredisi sayılabilmesi için işler durumda bir ikincil piyasasının olması şart. İkincil piyasa işlemleri, konut kredisi veren kuruluşlar tarafından, bu krediler karşılığında elde edilen alacakların menkul kıymetleştirilmesi ve bu tür girişimlerin kurumsal bir konut finansman kimliği altında, hem borçluya, hem de kredi veren kuruluşa çeşitli avantajlar sağlamak sureti ile uluslararası standartlarda organize edilmesi anlamına geliyor. "Menkulleştirme" adı altında yapılan bu işin özü varlığa dayalı menkul kıymet ihracı yapılıyor olmasıdır. Burada alıcılar zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişilerdir. Oluşturulan İkinci El Piyasası finans kuruluşlarının likidite sorunu yaşamasını engeller, üstlendiği riskleri dağıtmasına ve verdiği kredilerin teminatını daha çabuk geri almasına yardımcı olur. İpoteğe dayalı bir menkul kıymet kâğıdının ikincil bir pazarda alınıp satılabilmesi yolu ile, menkul kâğıda temel teşkil eden mülkün mülkiyeti el değiştirmediği halde, taksitler üzerinde hak sahibi olan kolaylıkla değişebilir. Ayrıca, mülkün kullanıcı tarafından satılması, başka bir ipotekli mülkle takası gibi işlemler de sistem içinde hızla ve güvenle yapılabilir. Bu işlemlerin ana getirisi ise birincil piyasaya uygun koşullarda fon sağlanmasıdır.
MORTGAGE REFİNANSMAN
Faiz oranlarındaki değişmeler mortgage yasasının getirdiği yeniliklerden biri olan refinansman olanağıyla tüketicilerin kredilerini yeniden yapılandırmalarına imkan sağlıyor. Bu durum tüketicilerin kafasında yeni soruların oluşmasına neden oluyor. FinZoom ekibi olarak bu soruların cevabını vermeye çalışalım.
İlk olarak merak edilen konu sizin bize yöneltmiş olduğunuz soru, refinansman yapmalı mıyım? Refinansman yapma noktasında amacınız çok önemli:
- Toplam ödemenizi mi düşürmek istiyorsunuz,
- Toplamda biraz daha fazla ödemeyi göze alarak aylık ödemenizi azaltıp yükünüzü hafifletmek mi istiyorsunuz?
Bu sorulardan da anlayabileceğimiz gibi refinansman aşamasında bakılan temel iki kriterimiz var, Toplam ödeme ve Aylık ödeme. Tabi bunun yanında yeni kredinizin getireceği maliyetleri unutmayalım. Biliyorsunuz ki refinansman durumunda bir önceki kredinizi kapatabilmeniz için kredi tutarının %2’si kadar bir ceza ödemeniz gerekir ve buna ek olarak yeniden kredi kullandığınız için tekrar dosya masrafı,başvuru ücreti,işletim ücreti gibi masraflar ödemek zorunda kalacaksınız. Sizin durumunuzu düşünürsek 20.04.2006 tarihinde kullandığınız krediniz, belirttiğiniz tarihte mortgage yasasının henüz kabul edilmemiş olması nedeniyle mortgage kapsamında yer almamaktadır. Bu yüzden siz %2 oranındaki erken kapatma cezasından muaf olacaksınız. Şimdi sizin örneğiniz üzerinden giderek sayısal bir açıklama yapalım.
Açıklamalarımızda yer alacak olan YMO, Yıllık Maliyet Oranı iki farklı kredinin kıyaslanmasında önemli bir göstergedir. Yıllık Maliyet Oranı hakkında daha detaylı bilgiyi aşağıdaki linke tıklayarak edinebilirsiniz.
http://www.finzoom.com.tr/Info/art/Advices/
|
|
Mevcut Krediniz
|
Refinansman Kredisi
|
Fark
|
|
YMO
|
% 20.27
|
% 15.38
|
% 4,89
|
|
Toplam Ödeme
|
30.865,10 YTL
|
28.171,00 YTL
|
2.694,10 YTL
|
|
Aylık Ödeme
|
514,42 YTL
|
469,52 YTL
|
44,90 YTL
|
Not: Bu hesaplamalar FinZoom Kredi Hesap Makinesi ile 60 ay vade ve 20.000 YTL için yapılmıştır.
Yukarıdaki tabloda iki kredi arasındaki karşılaştırmaları görebilirsiniz.Bu hesaplamaları yaparken yeni kredinizin masraflarını ve daha önce kaç ay ödeme yaptığınızı bilemediğimiz için daha detaylı hesaplama imkanımız yoktur. Fakat bu tabloda gördüğünüz gibi masrafları dahil etmediğimiz ikinci kredinin çok daha avantajlı olduğunu söyleyebiliriz.
Peki masrafları dahil edersek ne olur? Bu soruya cevap verebilmek için tahmini masrafları ekleyelim. İkinci kredimiz için toplam masraflarımızın 2.500,00 YTL, ilk kredimiz içinse 1.250,00 YTL olduğunu ve daha önce 5 ödeme yaptığınızı varsayarsak tablo aşağıdaki hali alacaktır.
|
|
Mevcut Krediniz
|
Refinansman Kredisi
|
Fark
|
|
5. Takside Kadar Toplam Ödeme
|
3.822,10 YTL
|
3.822,10 YTL
|
|
|
YMO
|
23.96%
|
23.23 %
|
0.76%
|
|
Toplam Ödeme
|
32.115,10 YTL
|
32.696,01 YTL
|
- 580,91YTL
|
|
Aylık Ödeme
|
514,42 YTL
|
439,57 YTL
|
74,85
|
Yukarıda ki tablo masrafları ekledikten sonraki durumu daha net göstermektedir. Bu tablodaki ikinci kredimiz 60 ay vade için, % 1,20 aylık faiz oranı ve 5. ödemeyi yaptıktan sonra 6. ayda geriye kalan anaparamız üzerinden (18.724,96YTL) kullanıldığı varsayılmıştır. Bu noktada ayrıca eklemek isteriz ki, eğer mortgage kapsamındaki bir krediyi refinanse etmek isterseniz % 2 ( 18.724,96 * 0,02 = 374,50 YTL ) erken kapatma cezasınıda ödemeniz gerekecek. Bu örnekten elde ettiğimiz sonuçlara göre Toplam ödemeniz 58,91 YTL oranında artmasına rağmen, aylık ödemenizde 74,85 YTL azalma söz konusudur. Burada karar tamame size kalmıştır. Yani eğer macınız aylık ödemenizi azaltmaksa ve azalma miktarı sizi tatmin ediyorsa kredinizi rfinanse edebilirsiniz, fakat eğer toplam ödemenizi azaltmayı hedefliyorsanız refinanse etmeniz doğru olmayacaktır.
Şimdi sitemiz kullanıcılarının merak ettiği bir diğer soru ise, Refinansman yapmayı düşündüğüm yeni bankam refinansman yapabileceğimi söylüyor,fakat mevcut kredimi kullandığım banka ise bunu kabul etmiyor, Ne yapmalıyım?
Sayın kullanıcılarımız, mortgage yasası ülkemizde çok yeni oluğu için sistemin tam oturmaması durumuyla karşı karşıya kalıyoruz. Bu da yasal bir takım boşlukların ortaya çıkmasına neden oluyor.
Bu boşluklara değinmeden önce temel olarak mortgage kapsamını tanımlamaya çalışalım. Refinansman bir kredi yenileme olayıdır, yani mevcut bir kredinizi yeni bir kredi alarak finanse etmektir. Yani kredi değişimi söz konusu değildir. Bu şu demek, siz refinansman yaparken tekrar yeni bir kredi başvurusu yapıyorsunuz. Bu nedenle yeni krediniz için tekrar masrafları ödemelisiniz. Mortgage kapsamında, sabit faizden değişken faize geçme, farklı bankalardan kredilerin tek bir kredi altında birleştirilmesi, alınan kredinin para biriminin değiştirilmesi gibi konular vardır. Fakat bu hizmetlerden yararlanabilmeniz için mevcut kredinizi kullanmış olduğunuz bankanızı refinansman yapmaya ikna etmek olacaktır. Çünkü sizin daha önce kullanmış oluğunuz kredi için bankayla aranızda düzenlenmiş bir sözleşme vardır.Bu sözleşmede krediden yararlanan kişi olarak belirli bir vade için ödeme yapacağınızı taahüt etmiş oluyorsunuz. İşte bu noktada yapmanız gereken bankanızı bu sözleşmenin dikkate alınmamasına ikna etmek olacaktır.
Mortgage, Türkiye’ye Neler Getirecek?
(Yayın Tarihi 08.02.2007)
Mortgage, yani ‘ipotekli konut finansmanı’ yasasının meclisten geçmesiyle Türkiye’de konut kredileri ve gayrimenkul piyasasına yeni bir renk gelmeye başladı. Daha ilk günden itibaren mortgage üzerine kritikler, hararetli tartışmalar, analizler, varsayımlar her türlü basın organında boy göstermekte. Peki ‘ipotekli konut finansmanı’ yasasınının ülke ekonomisine ve vatandaşa ne gibi faydalar sağlaması bekleniyor?
Ülkemizde, gayrimenkul sektörü ile ilgili yaşanan sorunların başında tüketicilerin kredi kullanmakta çok zorlanması, kayıtdışılık, kontrolsüz ve niteliksiz yapılaşma, çarpık ve plansız kentleşme gibi konular gelmektedir. Yeni mortgage yasası tüm bu sorunlar için çözümler öngörmekte ve umut vaat etmektedir.
Türkiye’de kullanılan konut kredileri hacminin Avrupa ve Latin Amerika ülkelerine kıyasla oldukça düşük olması, reel faizlerin oldukça yüksek olmasına ve bu derece yuksek kredi faizlerinin toplumun ancak küçük bir kitlesi tarafından karşılanabilmesine bağlanabilir. Halihazırdaki konut kredileri, toplumun orta ve alt gelir düzeyindeki büyük bir kitleye hitap edememektedir.
Yeni ‘ipotekli konut finansmanı’ yasasının tam anlamıyla uygulanmaya başlamasıyla uzun vadede konut finansmanı faizlerinin düşmesi ve daha geniş bir kitleye hitap etmesi öngörülmektedir. Çeşitli tasarruf sahipleri konut kredisi kullanıcıları ile buluşturulacak, uluslar arası fonlar da konut satın almak isteyenlerin kullanımına açılmış olacaktır. Yatırımcılar, gayrimenkul finansmanı kuruluşları veya konut finansmanı fonları tarafından ihraç edilecek alternatif yatırım araçları bulabilecek, bu da piyasanın genişlemesini ve derinleşmesini sağlayacaktır. Ayrıca ihraç edilecek bu sermaye piyasası araçlarının vadelerinin konut kredileri vadelerine bağlı olarak uzun olması, 20-30 yıla kadar çıkabilmesi söz konusu olabilecek, yatırımcılar kısa vadeli piyasa araçları ile kısıtlanmaktan kurtulmuş olacaktır. Zamanla piyasalardaki gelişmeye bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlamaya başlayacak, diğer ekonomik gelişmelere de bağlı olarak, faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilecektir.
Yeni yasa ile, konut alımlarının finans kurumlarının kaydı altında gerçekleşmesi, inşaat şirketlerini ve müteahhitleri de kayıtlı şekilde faaliyet göstermeye zorlaması beklenmektedir.
Böylece, kayıtdışı konut yapımı, alım satımı ve finansmanının önüne geçilecek ve vergi gelirlerinde artış sağlanması sözkonusu olabilecektir. Bunun yanında konut taleplerinde meydana gelecek artışa bağlı olarak inşaat sektöründe de büyüme ve canlanma beklenmektedir.
Mortgage kuruluşlarının kredi konusu gayrimenkuller için inşaat şirketlerinin uymak zorunda kalacağı standartar getirecek olması sayesinde, kaçak yapılaşma ve niteliksiz konut üretiminin büyük ölçüde azaltılması beklenmaktedir. Kredinin kullanılabilmesi için konutun iskanının alınmış, deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmiş ve doğal afet sigortalarının yaptırılmış olması gerekecektir. Tüm bunların sonucu olarak da çarpık ve plansız kentleşme, niteliksiz konutlarda barınma, ve bu konutların alınıp satılması önemli ölçüde engellenmiş olacaktır.
‘İpotekli konut finansmanı’ yasasının, ülkemize orta ve uzun vadede yaratması beklenen faydaların büyüklüğü yadsınamaz. Diğer taraftan, tüm bunların gerçekleşebilmesi için, değişen koşullara göre yasanın geliştirilmesi ve yeniden düzenlenmesi, adaptasyon sürecinin en az kayıpla atlatabilmesi, ülke ekonomisinin istikrarını koruyabilmesi şarttır.
Mortgage (Ev Kredisi) Hakkında 8 Soru ve 8 Cevap
(Yayın Tarihi 03.12.2008)
Satın almak istediğiniz yeni ev için en uygun Mortgage seçeneğini arıyorsunuz veya hali hazırda ödemekte olduğunuz Mortgage kredinizi yeniden yapılandırmak istiyorsunuz: Amacınız ne olursa olsun Mortgage kredisi için araştırma yaparken dikkat etmeniz gereken temel hususları aşağıda sıraladık:
1) Kullanacağınız Mortgage’ın Türü Nedir?
Bu çok temel ancak öncelikli olarak sorulması gereken önemli bir sorudur. Temel olarak iki tip Mortgage mevcuttur:Sabit Faizli Mortgage ve Değişken Faizli Mortgage.
- Sabit Faizli Mortgage: Kredinin toplam vadesi boyunca aylık ödemeler sabittir.
- Değişken Faizli Mortgage: Her yıl banka tarafından enflasyon baz alınarak belirlenen oranlar uygulanır ve aylık ödemeleriniz yıl bazında değişim gösterebilir. Ülkenin ekonomik durumuyla paralel bir seyir izler ve enflasyon beklentisine göre hareket edilir. Beklentiler arasında kredinizin vadesi boyunca enflasyonun düşmesi ihtimali bu tür kredileri karlı hale getirebilir.
- Sabit Faizli Mortgage kredilerinde aylık ödemeniz piyasa koşullarına göre Değişken Faizli Mortgage’dan fazla olabilir ancak Sabit Faizli Mortgage ile her ay ödeyeceğiniz miktarı belli olduğunda ona göre pozisyon alabilirsiniz.
2) Toplamda Ödeyeceğiniz Miktar Nedir, Yıllık Maliyet Oranı (YMO veya MDFO) kaçtır?
Bankaların sizden alacağı her türlü masraf dahil edildiğinde toplam ödemenizin ne olacağını ve bu masrafların size yıllık maliyetini mutlaka öğrenin. Krediniz için ödeyeceğiniz masraflar temel olarak Dosya ücreti, Ekspertiz Ücreti, Hayat Sigortası, DASK ve Gayri Menkul sigortasıdır. Eğer kredinizi yeniden yapılandırıyorsanız bunlara ek olarak % 2 erken kapatma cezasını ödemek zorunda kalacaksınız. Toplamda ödeyeceğiniz rakam kullanacağınız kredinin yapısı ve üstleneceğiniz yükümlülük hakkında somut bir tablo ortaya koyacaktır. Bu soruya cevap ararken yukarıda saydığımız masraflara ek olarak çıkabilecek masraflar içinde mutlaka hazırlıklı olunuz.
3) Mortgage Ödemeleri İçin En Fazla Ne Kadar Kaynak Ayırabilirim?
Herkesin içinde daha iyi bir konut alma arzusu yatmaktadır. Bu konuda gerçekçi olmak çok önemlidir. Bunun için satın almak istediğiniz gayrimenkule ait hangi bankanın nasıl bir mortgage hizmeti sunduğu da önemli. FinZoom Hesaplama araçlarıyla istediğiniz gayrimenkule göre hesabınızı yapabilirsiniz.
4) Kredimi Başvurudan Ne Kadar Zaman Sonra Kullanabileceğim?
Bu soru çok önemli olup yararlandığınız hizmetin kalitesi açısından temel bir göstergedir. Kredi başvuruları gerekli evrakların tesliminden sonra normal olarak 10-15 gün içerisinde tamamen sonuçlanarak krediniz kullanılabilir hale gelecektir.
5) Alacağım Konutun Ne Kadarı Kadar Kredi Kullanabilirim?
Kullandığınız kredinin türüne göre değişmekle birlikte genelde alacağınız konutun ekspertiz tarafından belirlenen değerinin % 75’ini finanse etmektedir. Ekspertiz değerlemesi sonucuna göre alacağınız konutun %25’i veya daha fazlasını peşinat olarak vermeniz gerekecektir. Bazı bankalar ekspertiz değerinin %95’ine kadar finanse edebilmektedir fakat bu opsiyonun tercih edilmesi durumunda kullanacağınız kredinin faiz oranı da yükselecektir.
6) Başka Hangi Mortgage Seçenekleri Var?
Mortgage araştırmanızı yaparken en azından 5 farklı Mortgage ürün incelemesi yaparak doğru ürüne yöneldiğinizden emin olun. Bu seçenekleri değerlendirirken banka veya mortgage kuruluşlarına danışabildiğiniz gibi FinZoom'dan da tüm bankalara ait güncel mortgage faiz oranları ve kampanyalara ulaşabilir ve başvurunuzu online yapabilirsiniz. FinZoom arama motorlarıyla yaptığınız arama sonuçları Yıllık Maliyet Oranı esasına göre sıralanmaktadır. Bu da doğru bir karşılaştırma yapabilmenize olanak sağlıyor.
7) Bankaya Hangi Bilgileri Ne Ölçüde Vermeliyim?
Mortgage alırken bankanızın sizden talep edeceği bilgiler son derece önemlidir. Sizden istenen bilgileri tam manasıyla anlayarak, mümkün olduğu kadar açık ve net cevaplarla dürüstlük çerçevesinden ayrılmadan sağlayınız. Söz konusu bilgilerin hatalı bir şekilde verilmesi ileride sizi sıkıntıya sokabilir.
Bunların yanı sıra borçlanacağınız bankayla irtibatınızı kaybetmemek için temasınızı sıcak tutunuz. Mortgage kredinizin ne aşamada olduğunu takip ederek sizden talep edilen tüm evrakları eksiksiz teslim etmeye gayret gösteriniz.
8) Online Başvuru Güvenli mi?
Mortgage ciddi bir konu ve birçok kişi bu konuda güvenilir kuruluşlarla çalışmak ister. Mortgage hizmeti verdiğini belirten birçok kuruluş var ve hangisinin ne ölçüde güvenilir olduğunu tespit etmemiz kolay değil. Bildiğimiz bankalara veya finansal kuruluşlara yaptığımız başvurulara online başvurmak isterseniz yine bunlara başvuru sağlayan bir arayüze ihtiyacınız olacak. FinZoom'dan yaptığınız başvuru direkt ilgili banka veya finansal kuruluşa gönderiliyor ve banka sizinle temas kuruyor.
Mehmet Perk
Mortgage: Nasıl Yapmalı?
(Yayın Tarihi 08.10.2007)
Nerede yaşadığınızı, ne kadar kazandığınızı veya hangi özelliklerde ev aradığınızı bir kenara bırakın, bunlardan önce satıcıların ne kadar istediklerini öğrenin. İlk tepkiniz belki “ Hayret! Çok pahalıymış” olacaktır ki haklısınız. Fiyatların hızlı artması özellikle İstanbul’da, ev fiyatlarının da artmasına sebep oldu. Bu yüzden ikinci tepkiniz “ Peki nasıl alabilirim?” olacaktır.
Genellikle, tüketiciye uzmanlar tarafından yıllık gelirinin 2 ile 2,5 katı arasında mortgage almaları önerilir. Bu önermeye göre yıllık 60,000 YTL kazanan bir tüketici 120,000 YTL ile 150,000 YTL arasında mortgage kullanmalı. Tabi bu hesaplama çok yüzeysel ve geneldir.
Tüketici Kriterleri
Gelir
Ne zaman mortgage almayı niyetlenirseniz, size tavsiyemiz aşağıdaki soruları kendinize sormanız.
Faturalarınızı ödemek için sadece maaşınıza mı güveniyorsunuz?
İşiniz istikrarlı mı/oturmuş mu?
Eğer şu anki işinizi kaybederseniz en az su anki işinizle aynı maaşı sağlayacak yeni bir iş bulmanız kolay mı?
Harcamalar
Bankalar size kredi vermeden var olan sabit giderlerinizi elbetteki göz önünde bulunduracaktır. Peki ya sizin gelecekteki olası harcamalarınızı düşündünüz mü hiç? Örneğin, küçük bir çocuğunuz varsa gelecekte onun okul masrafları çıkabilir? Arabanızı değiştirmeyi yada yeni bir araba almayı planlıyor musunuz? Aileniz ve sizin için her yıl çıkılan yaz tatilleri vazgeçilmeziniz midir?
Yaşam tarzı
Yeni bir ev aldığınızda hayat tarzınızı değiştirmeyi planlıyor musunuz? Eğer alışveriş merkezlerine çok fazla uğramazsanız, sıkıntılı bütçe ile yaşamaya katlanabilirseniz gelirinizin daha büyük bi kısmını mortgage için ayırabilirsiniz. Fakat şık bir restaurantda yemek yemeden ya da alışveriş yapmadan duramam diyorsanız, mortgage alırken dikkatli olun. Bütçenizi zorlayacak ödemeli mortgage almayınız.
Karakter
Aynı bütçeye sahip olsalar bile insanlar aynı kişiliğe sahip değillerdir. Bazı insanlar önümüzdeki 10 sene 5,000 YTL borçlu olduğunu bilirken gece rahatlıkla uyuyabilirken bazıları ise bu durumu sıkıntı yapıp gelecek hakkında endişe duyarlar. Bazılarımızı önce ev almak için ödenen yıllarca süren kredi borçları sonra araba almak için ödenen borçlar sonra diğerleri şeklinde geçen hayat deliye çevirebilir. Eğer borçlu yaşamak sizi kişilik olarak sıkıntıya sokmuyorsa yapacağınız alışverişten memnun olacaksınız.
Mortgage’ın Ötesinde
Yeni bir ev almak heyecan verici bir maceradır. Fakat müstakbel ev sahipleri, hayallerindeki evi arama heyecanını kaçırmaktadırlar. Çünkü ev almanın finansal yönüne o kadar çok kendilerini kaptırırlar ki, rüyalarını gerçekleştirme heyecanını görmezler. Ev alırken tek yapacağınız harcama mortgage ödemeleri gibi görünse de, ev sahibi olmak ek masrafları da birlikte getirmektedir. Bu masrafların bazılarından mortgage ödemesi bittikten sonra da kurtulamazsınız. Akıllı bir tüketici aşağıdakileri aklında tutmalıdır.
Bakım & Onarım
Sıfır bir ev almış olsanız bile evniz sonsuza kadar yeni kalmayacaktır. Zamanla çatı bakımına, halı ya da parke döşemelerinin onarımına yada duvarların yeniden boyanmasına ihtiyacınız olacaktır.
Sabit Ev Giderleri
Isınma, elektrik, su, çöp vergisi, kablolu tv, telefon ve internet sizin sabit sürekli gelen faturalarınız olacak. Bunları bütçe hesabı yaparken göz önünde bulundurmalısınız ve ona göre mortgage ödemelerinizi belirlemelisiniz.
Mobilyalar ve Dekorasyon
Evi seçip, sözleşmeyi imzalayıp, evinizi aldıktan sonra karşınıza büyük bomboş bir ev çıkacak. Bir şekilde evi doldurmak gerekecek fakat ailenizin eğer tüm parasını bu evi alabilmek için harcadıysanız, şu an mobilya ya da perde alamayacaksınız. Evi seçmeden önce evin ne kadar mobilyaya ihtiyacı olduğuna, yerlerin halı isteyip istemediğine, kaç penceresi olup olmadığına bakmanızda fayda var.
Almadan Önce Bir Kez Düşünün
Bir çok insanın hayatlarında bir kere de olsa karşılaştığı en büyük kişisel harcama ev almakdır. Öyle ki ev alırken büyük borçlar yüzünden hesap kitap işlerinde kaybolunur. Borçla alınan maaş birbirini tutturulduktan sonra da, kişisel durumunuzu göz önüne alınız. Gelecek 30 yılda içindeki hayat şartlarınızı ve şu anki hayat şartlarınızı karşılaştırın. Bütün bu yazılan bilgileri tek bir cümle içince toplarsak eğer;
“Geleceğinizi riske atmadığınıza emin olarak ev satın alma kararı veriniz” diyebiliriz.
Kaynak:
Jim McWhinney/ Investopedia
4/6/2007 · Kategori: Tavsiyeler , Yaşam
Soru: Hatice hanım merhaba;
Biz 1 yıl önce banka kredisiyle ev aldık. Mortgage'da 10 yıl borcumuzu kapatamayacağımızı bir yayında okumuştum. Bu doğru mu acaba? Biz sabit faizle kredi aldığımız için herhangi bir ceza ödeyecek miyiz?
Cevap: Sayın Okurum,
Eski konut kredisi kullananlar yeni mortgage yasasına geçtiklerinde erken yapacakları ödemeler için ceza ödemeyecekler.
Kalıcı Bağlantı Yorum (0) Yorum yaz!
4/6/2007 · Kategori: Tavsiyeler , Yaşam
Soru: Merhaba Hatice hanım,
Ben mortgage ile ev almak istiyorum ama duyduğum aldığın konutu satamıyormuşuz. Şimdi ben 10 yıl vadeli bir ev alsam ola ki maddi sorunlar yaşadım, ben bu evi 3. bir şahsa satıp parasını banka kredi borcunu kapatamaz mıyım? Böyle bir şart var mı, var ise hangi vadelerde kaç yıl satamıyoruz? Bir de ev alan mutlaka mortgage mı kullanacak? Normal konut kredisi kalktı mı? Şimdiden teşekkürler... Meryem Biçer
Cevap: Sayın Biçer,
Mortgage yasasının çıkmasıyla beraber verilen konut kredilerinin tümü mortgage kapsamında değerlendirilmekte. Konutunuzu satmayı düşündüğünüzde krediyi aldığınız kuruluş ile anlaşarak kalan kredinizi konutun yeni sahibine devredebilirsiniz. Ya da borcunuzun tamamını kapatmak isterseniz % 2 erken kapatma cezası ödeyeceksiniz.
Kalıcı Bağlantı Yorum (0) Yorum yaz!
28/5/2007 · Kategori: Tavsiyeler , Yaşam
Soru: Merhaba
Mortgage sisteminde BSMV vergisinden muaf olmak için değişken faize girmek şart mıdır? Teşekkürler... Kaya Aydın
Cevap: Sayın Okurum,
Mortgage sistemine geçtiğinizde sabit yada değişken faiz seçeneğiniz ne olursa olsun % 5 BSMV'den muaf olursunuz.
Kalıcı Bağlantı Yorum (0) Yorum yaz!
28/5/2007 · Kategori: Tavsiyeler , Yaşam
Soru: Merhaba Hatice hanım,
Biz geçen yıl konut kredisi çektik, 10 yıl süreyle (535 ödüyoruz) sabit faizle. Şimdi kredi çekmiş olduğumuz bankadan bize mortgage'a geçmemiz için bilgi geldi. Fakat biz mortgage sisteminin faizleri enflasyona göre değiştiği için kararsız kaldık. 5 Haziran'a kadar dilekçe vermemiz gerekiyor. Bizim için hangisinin iyi olacağı hakkında bilgi verir misiniz? Eğer mortgage'a geçmezsek bize zararı olur mu? Mortgage sisteminde de sabit faiz var mı? Biz 535 YTL ödüyoruz, Mortgage'a geçersek ne kadar öderiz? Bir de biriktirmiş olduğumuz 5-6 bin YTL var. Bu parayı bankaya yatırıp çekmiş olduğumuz krediden düşme yapabilir miyiz, yoksa hepsini yatırmamız mı gerekir? Vereceğiniz bilgi için teşekkürler. Azcan Genç
Cevap: Sayın Genç
Mortgage sistemine geçmeye karar verdiğinizde banka ile yeni bir sözleşme imzalayacaksınız. Şu an kullanmakta olduğunuz sabit faiz oranı ile bu sisteme geçebilirsiniz. Sabit faiz oranı değişmeyeceği için piyasadaki değişimlerden de etkilenmezsiniz. Elinizdeki toplu parayla kredinizin bir kısmını kapatabilirsiniz. Hepsini kapatmak zorunda değilsiniz. Ayrıca mortgage sistemine girenler erken ödeme yaptıklarında herhangi bir cezada ödemeyecekler.
Kalıcı Bağlantı Yorum (0) Yorum yaz!
28/5/2007 · Kategori: Tavsiyeler , Yaşam
Soru: Hatice Hanim merhaba,
2006 yılında özel bir bankadan %1.58 faiz oranı ile 90.000 YTL kredi kullandım. Geçen ay Türkiye'ye izne gittiğimde borcumu yeniden yapılandırmak istedim. Karşımda iki seçenek vardı. Birinci seçenek Mortgage'a geçmekti. Burada borcu yeniden yapılandırırken kalan borç gene % 1.58 faiz oranından mı hesaplanacak yoksa yeni yürürlükte olan faiz oranından mı (%1.43)? Banka bana eski oranın geçerli olduğunu söyledi. Benim
avantajım sadece BSMV'nin sıfırlanmasından dolayı meydana gelen farkmış. Borcu yeniden yapılandırırken de benden yaklaşık 420 YTL masraf istediler. Dolayısı ile hiçbir avantajım olmadı.
İkinci seçenek ise borcu USD olarak yeniden yapılandırmaktı. Yurt dışında çalıştığım için maaşım USD ve dolar faizi YTL'nin yaklaşik yarısı. Dolar ile yeniden yapılandırmada ise benden krediyi alırken yapmış olduğum masrafları yaklaşık 5.000 YTL tekrar istediler. Bu yasal mı bilmiyorum?
Sorum şu: Eğer borç YTL ile yeniden yapılandırılacak ve Mortgage sistemine geçilecekse uygulanacak faiz oranı yeni faiz oranları olması gerekmez mi? Yardımlarınıza şimdiden teşekkürler. İyi çalışmalar. Saygılarımla Ali Osman Bayraktar
Cevap: Sayın Bayraktar,
Mortgage sistemine geçtiğinizde halen kullandığınız sabit faiz oranıyla geçeceksiniz. Bankanız sizinle yeniden bir sözleşme imzalayacak. İlerleyen zamanda faizler biraz daha aşağılara inecek ve düşen faiz oranlarından kredinizi tekrar yapılandırabileceksiniz. Yapılandırmada bir miktar masrafınız olacaktır. Yapılandırma için biraz daha beklerseniz düşen faiz oranlarından dolayı daha avantajlı olacaksınız.
Kalıcı Bağlantı Yorum (0) Yorum yaz!
30/4/2007 · Kategori: Tavsiyeler , Yaşam
Soru: Merhaba,
a) Kendi arsama kendim için konut yapmaktayım. Yapı %85'in üzerinde tamamlandı. 20 Ocak 2006 yılında kat irtifakı kuruldu. Konutumun değeri 100.000 YTL'nin üzerindedir. Düzenli ve sürekli gelirim de bulunmaktadır.
b) Dairemin kalan kısımlarının tamamlanarak oturulur hale gelmesini sağlamak için 120 ay vade ile 30.000 YTL konut kredisine başvurum, bankalar tarafından olumlu cevaplandırılmamıştır. Gerekçe olarak da;
- Bir satıcıdan veya müteahitten ev almam gerektiğini,
- Tapu tarihinin 2 aydan daha küçük olmasının şart olduğunu,
- Mortgage yasası kapsamında olmadığımızı ve bu yasanın da uygulanmasının henüz netlik kazanmadığını, belirtmişlerdir
c) Müracaatların Mortgage kapsamında değerlendirmeye alındığını gördüm. Ancak MMotrgage kapsamında (uzun vadeli, bana uygun 120 ay) kredi verilmemektedir.
d) söz konusu kredinin Mortgage yasası kapsamında, hangi bankadan alınabileceğinin tarafıma bildirilmesini saygılarımla arz ederim.
Osman Bereket
Cevap: Sayın Bereket,
Mevcut durumunuza bakıldığında şu anki uygulama ile konut kredisi kullanmanız mümkün görünmüyor. Ancak yapınızın tamamlanması için bankalara tüketici kredisi kullanmak üzere başvuruda bulunabilirsiniz. Tüketici kredileri için faiz oranları konut kredilerine göre daha yüksek ve vadeler daha kısadır.
Kalıcı Bağlantı Yorum (0) Yorum yaz!
16/4/2007 · Kategori: Tavsiyeler , Yaşam
Soru: Bu köşede sorularımızı yanıtladığınız için çok teşekkür ederim .Ben de Ekim 2006 60 ay vadeli konut kredisi kullandım. Şimdiye kadar 18 taksit ödemem gerekirken ben 43 adet taksit ödedim (yani ödemelerim sözleşme tarihinden önce bitecektir). Mortgage'a dahil olduğumda % 5 BSMV'den muaf olacağım için avantajlı duruma geleceğim. Ama erken ödeme yaptığım için % 2'lik ceza bana uygulanacak mı? Ne yapmalıyım? Alakanız için teşekkürler. Rıdvan Karagöz
Cevap: Sayın Karagöz,
Eski konut kredileri yeni Mortgage yasasına geçtiğinde erken ödemeler için % 2 erken ödeme cezası alınmayacak. Bu nedenle rahatlıkla Mortgage sistemine geçebilirsiniz. Banka ile yeni bir sözleşme imzalayacaksınız dikkatli okumanızı öneririm.
Kalıcı Bağlantı Yorum (0) Yorum yaz!
9/4/2007 · Kategori: Tavsiyeler , Yaşam
Soru: Mortgage yüzünden kafalarımız iyice karıştı. Yasa çıkmadan önce % 1.75 faizle 27.000 YTL kredi çektim, 3 aydır ödüyorum. Yeni mortgage yasasına geçip geçmeme konusunda net bir karar veremedim. Banka beni tam olarak aydınlatmadı. Mortgage yasasından faydalanmamın/faydalanmamamın bana getirisi ve götürüsü hakkında bilgi verir misiniz? Size güveniyorum. Saygılar
Cevap: Sayın Okurum,
Mortgage sisteminin henüz başındayız. Sistem zaman içinde oturacak ve bizlere avantajlarını zaman içinde hissettirecek. Sadece finansman olarak değil aldığımız konutların sağlamlığına kadar bizlere avantajlar saglayacak. Bunlar için hiç şüphesiz biraz beklememiz gerekiyor. Şu an size direkt olarak yansıyacağı fayda, Mortgage sistemine geçtiğinizde sizden alınan % 5'lik BSMV alınmayacağı için taksitlerinizde küçükde olsa biraz düşüş olacak. Ayrıca sisteme dahil olduğunuzda ileride yapılacak olumlu değişimlerden faydalanacaksınız. Karar sizin…
Kalıcı Bağlantı Yorum (0) Yorum yaz!
2/4/2007 · Kategori: Tavsiyeler , Yaşam
Soru: Selamlar;
Ben Mortgage yasası devreye girmeden önce 55.000 YTL tutarında ve % 1.89 sabit faiz oranında anlaşma yaparak HSBC Bank'tan konut kredisi kullandım. Anlaşma şartlarında ana para üzerinden erken ödeme yapıp aylık ödemelerimi azaltma hakkım var. Sizce banka ile devam mı etmeliyim yoksa yasa kapsamına mı girmeliyim?
İnternetten kanun metnini indirdim çok kez okudum ancak dili oldukça hukuksal olduğu için kavramakta zorluk çekiyorum. Mesela haberlerden duyduğum kadarıyla önceden sözleşme yapanların yasa kapsamına girseler bile erken ödemelerde bahsedilen %2'lik cezayı ödemeyecekleri belirtiliyor. Ancak kanun maddelerinde bu şekilde bir açıklamaya rastlamadım. Saygılarımla; Mustafa Pırpanlar
Cevap: Sayın Pırpanlar,
Daha önce konut kredisi kullananlar Mortgage sistemine geçmeleri halinde bankaları ile yeni bir sözleşme düzenleyecekler. Sözleşmede başka şekilde yazılmadığı sürece borcunuzu erken ödemeniz halinde % 2 erken kapama cezası ödemeyeceksiniz. Bununla ilgili 19.03.2007 tarihli yazımda erken kapama cezasını yasa ile beraber açıklamıştım isterseniz birkez daha okuyun.
Kalıcı Bağlantı Yorum (0) Yorum yaz!
2/4/2007 · Kategori: Tavsiyeler , Yaşam
Soru: İyi günler, değerli bilgileriniz için şimdiden teşekkür ederim.
Ben 2005 yılında %1,30 faizle 120 aylığına 43.000 YTL konut kredisi aldım. 2006 Mart ayında %1.08 faize yeniden yapılandırdım. Benim kredi aldığım banka 2 yıldır dask, konut sigortası ve hayat sigortası yaptırmamı zorunlu tutuyor. Dask ve konut sigortasını zorunlu tutabilir ama hayat sigortası yaptırmak istemiyorum. Banka şubesine itiraz ettim, bizim yapacağımız birşey yok, genel müdürlükten diğer sigortalarla paket geliyor dediler. Yaşım 45, kamu görevlisiyim. Kredi aldığım banka beni hayat sigortası için zorunlu tutmasa Mortgage sistemine girmeyi düşünmüyorum.
Sorum şu: Mortgage sistemine girmeden bankanın hayat sigortası için beni zorunlu tutmasının dayanağı var mı? Mortgage sistemine girmezsem zorunlu hayat sigortası yaptırmamak için ne yapmalıyım? Cemal Samur
Cevap: Sayın Samur,
Banka, konut kredisi kullandırırken Dask ve Konut sigortasının yanında Hayat sigortasını da ister. Hayat sigortası siz krediyi ödeyemez duruma gelirseniz ya da ölüm halinde borcunuzu öder. Bu durumda Hayat sigortası konut kredilerinde çok önemli bir yere sahiptir.
Mortgage Nedir?
Mortgage, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurum eline geçmesi işidir.
Mortgage, Türkçe morgıç ya da morgeyç diye okunmaktadır. Türkçe çeviri üzerinde çalışılsa da "İpotekli Konut Kredisi ya da Uzun Vadeli İpotekli Konut Kredi" olarak düşünülebilir.
Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de yasa çıktığında Mortgage'in çok farklı ve hem kullancıya hem de kullandırına yarar sağlayacak özellikleri olacağını göreceğiz.
Bu koşullar her ülkede farklı uygulanmakla birlikte genel olarak şu konulara dikkat edilmektedir.
- Konut, genel olarak mevcut konut kredilerinden daha uygun koşullarda el değiştirebilmektedir.
- Konut, oturulabilir ve sağlam niteliktedir. Belirli bir y
Mortgage İle Neler Olacak?
Mortgage, kesinlikle ucuz ve uzun vadede konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyenlere çok yarayacaktır.
Öte yandan, mortgage sistemindeki konutlar, belirli bir yapı güveliği, imarlı yapı gibi koşullar içerdiği için sağlıksız konutlar yerine sağlıklı ve yaşanabilir konutlara talep olacaktır. Bu konutlar deprem güveliği gibi konularda da belirli düzeyleri sağlayacağından güvenilir konutlar ve şehirler oluşmasında katkısı olacaktır.
Mortgage ile, emlak piyasası, inşaat piyasası ve konutla ilgili tüm sektörler (perdeciden tutun da parkeciye kadar, döşeme ve dekorasyon işlerinden tutun da boyacılara kadar) hareketlenecek ve hem piyasa canlanacak hem de ekonomik büyüme ve iş sağlama olanakları doğacaktır.
Mortgage ile konut satışları denetim altına alıncak ve böylece devlet daha fazla vergi toplayabilecektir.
Mortgage nedir ve Mortage sistemi neden önemlidir? Morgage sistemi kira öder gibi, aylık
bütçenizi sarsmayacak rakamlarla ev sahibi olmanın yollarını açan sistemdir. Mortage sisteminde satın alınmak istenilen evin bedeli eksperlerce değerlendirilir, kredi almak için belirli bir peşinat hazır ise, (ki bu genellikle evin satış bedelinin %25'i olur) kalan miktar Mortgage sağlayan yani kredi veren tarafından ödenir. Ev kredisi veren kuruluşlara Amerika'da Lender denilmektedir. Türkiye'de de kısa süre içinde yasal altyapının kurulması,ev kredisi verecek kurum ve kuruluşların hazırlıklarını mümkün olan en kısa sürede bitirmesi beklenmektedir. Morgage veren kuruluşa kalan borç 15 ila 30 yıl arasında değişen sürelerde geri ödenebilmektedir.
Mortgage sistemi Türkiye'de 2006 yılının başında devreye girecektir. Yasal çalışmaların bitirilmesi ile ilk etapta Mortgage kuruluşları oluşturulacak (Tutulu satış kuruluşu - Konut kredisi kuruluşu). Bu kuruluşlar daha sonra ev satın almak isteyenlere çeşitli şartlarda ev kredisi sağlayacaklardır.
Mortage sistemi ülkemizde ev sahibi olmayı düşleyen milyonlarca insanın hayalini kurduğu evi satın almasını sağlayacak, emlak piyasasını hareketlendirecek, inşaat kalitelerini yükseltecektir. Ayrıca ev sahibi olmak için emekli olmayı bekleme devri kapanacak yerine genç yaşlarda ev sahibi olup 30 yıl vadeli ev kredisi alma dönemi başlaycaktır.
Tüm Hakkı Saklıdır. www.mortgageyoneticisi.com
Bankaların Faiz Oranları
|
Akbank (12 ay 0,99)
|
240
|
1,39
|
|
|
Anadolubank (12 ay 1,39 - 60 ay 1,48)
|
120
|
1,49
|
|
|
Millenium Bank
|
180
|
1,59
|
|
|
Denizbank
|
120
|
1,49
|
|
|
Fortis
|
120
|
1,70
|
|
|
Finansbank
|
360
|
1,42
|
|
|
Garanti (12 ay 1,33 - 24 ay 1,40 - 36 ay 1,43)
|
240
|
1,44
|
|
|
Halkbank
|
120
|
1,99
|
|
|
HSBC (12 ay 1,69 - 24 ay 1,67 - 60 ay 1,59)
|
360
|
1,55
|
|
|
İşbankası
|
120
|
1,44
|
|
|
Oyakbank (24 ay 1,57)
|
144
|
1,54
|
|
|
Şekerbank (24 ay 1,79 - 48 ay 1,74 - 96 ay 1,60)
|
120
|
1,54
|
|
|
Tekstilbank (60 ay 1,79 - 96 ay 1,52)
|
120
|
1,55
|
|
|
TEB (12 ay 1,69 - 48 ay 1,58)
|
120
|
1,53
|
|
|
Vakıfbank
|
240
|
1,45
|
|
|
Yapı Kredi Koç
|
240
|
1,45
|
|
|
Ziraat
|
120
|
1,49
|
|
Tüm Hakkı Saklıdır. www.mortgageyoneticisi.com
Merak Ettikleriniz?
1-Mortgage ne kadar yararlı?
Bu sistemle faizler serbest bırakılacak. Sistemden yararlanmak isteyenler ister sabit ister değişken faiz oranlarını tercih edebilecek. Böylece , konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak. Bankalar farklı istek ve ihtiyaçlara göre çeşitli mortgage seçenekleri hazırlamışlardır. İşte bunlardan birkaçı :
Düşen Faizli Mortgage
Şimdi Al Sonra Öde Mortgage
İndirimli Mortgage
Azalan Taksitli Mortgage
Sabit Faizli Mortgage
Ara Ödemeli Mortgage
Her Şey Dahil Mortgage
2-Değişken Faiz riskli mi?
Bankaların uygulayacağı faizler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıçda belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami orana kadar yükselebilecek.
3-Mortgage kredimi erken kapatmamın ne etkisi olur?
Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan başka herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin hem değişken hemde sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.
4-Mortgage kredisi ile emlak alımında imar zorunluluğu bulunuyor mu?
Sisteme göre kat irtifakı tapusu olan konutların yanında , henüz bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Konutlarda öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Ayıca konutların deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış olması gerekmektedir. Henüz bitmemiş konutların ise %80 inin tamamlanmış olması gerekmektedir.Konuyla ilgili banka gerekli incelemeleri yaparak, uygun bulması halinde kredi için onay verebilecektir.
5-Mortgage alınan emlak da taksitler bitmeden satış yapılabilir mi?
Mortgage sistemine göre iki taksit ödenmediği taktirde öncelikle ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Yinede borç ödenmediği taktirde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilerek ev de banka tarafından satışa çıkartılacaktır.10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2’sinin ceza olarak ödenmesi gerekmektedir. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olabilecektir. Borcun erken kapatması halinde ise yüzde 2’si kadar kapatma komisyonu ödenecektir.
6-Mortgage vadeleri kaç yıla kadar uzatılabiliyor ve ne kadar peşin ödeme yapılması gerekli?
Konutun yüzde 25’inin peşin ödenmesi zorunludur. Vadeler ise 10 ile 30 yıl arasında değişebiliyor.
7-Evi olan da mortgage kredisinden yararlanabilir mi?
Bu konuda bir kısıtlama yok. Yani sistem herkese açık. Almak istediği evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
8-Mortgage kredisinde Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?
Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri’ne yapabilecekler. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri’ne dava açma hakkına sahip olacaklardır.
9-Mortgage Sisteminde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?
Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
10-Mortgage sisteminin riski nedir?
Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battığı taktirde, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapatma, borcunu öde veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamaz. . Ev kredi talep eden en baştan taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıralacağı için önce sigorta devreye girer. Bu durumda sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyebilecektir. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacaktır
Mortgage Ne Zaman Başlayacak
İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin konut şirketi KİPTAŞ, kira öder gibi ev sahibi olma modeli olarak bilinen mortgage sistemine başlıyor. KİPTAŞ'ın uygulayacağı 0.75 faiz oranı ile birlikte, mortgage'nin en önemli özelliği olan 'tek haneli kredi'yle ev satma hayali gerçek oluyor.
Satışı 20 Haziran'da başlayacak olan 384 adet 95 metrekarelik sosyal konutlar, 65 milyar liradan satılacak. 9 milyar 900 milyon lira peşin, kalan 55 milyar 100 milyon lira, aylık 0.75 faiz oranıyla 10 yılda tahsil edilecek. Konut alanlar, ilk yıl 414 milyon, ikinci yıl 427 milyon, üçüncü yıl 785 milyon lira taksit ödeyecek. Dördüncü yıldan itibaren 10. yıla kadar sabit 809 milyon lira ödenecek. Alınan 55 milyar 100 milyon liraya karşılık ödenecek toplam tutar 87 milyar 468 milyon lira olacak.
KİPTAŞ, Garanti Bankası ile özel protokol imzaladığı fazi oranı, şimdiye kadar konut kredilerinde uygulanan en düşük faiz olacak. KİPTAŞ, Halkalı ve Maltepe konutları için hem faiz oranlarını daha da düşürmek hem de vadeyi daha da uzatmak için bankalarla pazarlık yapıyor.
Konutlar için başvurular 20 Haziran'da başlayacak. Evi olmayan, bir yıldır İstanbul'da ikamet edenlere satılacak konutlar için, dört yıl satılmama şartı konulacak.
Kampanya kapsamında 126 metrekarelik konutlar 105 milyar, 150 metrekarelik konutlar ise 130 milyar liradan satışa sunulacak.
Mortgage Nasıl İşler?
a) Mortgage ile ev almak istiyorsanız ilk olarak almak istediğiz evi bulacaksınız.
b) Ancak almak istediğiniz ev imara uygun olaması gerekmektedir. Kısacası kat mülkiyetine uygun olması gerekmektedir.
c) Almak istediğiniz evi seçtikten sonra bankanıza gidip evi satın almak için kendisine gereken parayı talep edeceksiniz.
d) Banka sectiginiz ev için gerekli araştırmayı yapacaktır.
e) Banka seçtiğiniz evi uygun bulursa size krediyi verecek.
f) Hiç peşinatınız yoksa bu sistemden yararlanamayaksınız.
g) Genellikle bankalar beğenmiş olduğunuz konutun fiyatının yüzde 25'ni sizin yatırmanızı ister.
h) Banka, talep ettiğiniz evi peşin olarak satın alır. Mülkiyetini size devreder.
i) Ancak eviniz bankaya borcunuzun karşılığı olarak ipotek eder.
j) Bankaya olan borcunuzu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyorsunuz.
k) Satın aldığınız eviniz için banka sizden daire için aynı zamanda Doğal Afet Sigortası isteyecek.
l) Kısa vadeli mevduatla uzun vadeli kredi açma riskini taşıyamayan bankalar, doğal olarak sizden aldıkları ipoteği belli bir primle, "İpotek Finans Kuruluşu"na (İFK) devredecek.
m) Bu nedenle İFK kurulacak. İFK'nın, yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve Toplu Konut İdaresi), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar, özel finans kuruluşları) ait olacak.
n) İpotek finas kuruluşlarının stoğundaki ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi, varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.
o) Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.
Mortgage İle Neler Olacak?
Mortgage, kesinlikle ucuz ve uzun vadede konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyenlere çok yarayacaktır.
Öte yandan, mortgage sistemindeki konutlar, belirli bir yapı güveliği, imarlı yapı gibi koşullar içerdiği için sağlıksız konutlar yerine sağlıklı ve yaşanabilir konutlara talep olacaktır. Bu konutlar deprem güveliği gibi konularda da belirli düzeyleri sağlayacağından güvenilir konutlar ve şehirler oluşmasında katkısı olacaktır.
Mortgage ile, emlak piyasası, inşaat piyasası ve konutla ilgili tüm sektörler (perdeciden tutun da parkeciye kadar, döşeme ve dekorasyon işlerinden tutun da boyacılara kadar) hareketlenecek ve hem piyasa canlanacak hem de ekonomik büyüme ve iş sağlama olanakları doğacaktır.
Mortgage ile konut satışları denetim altına alıncak ve böylece devlet daha fazla vergi toplayabilecektir.
Mortgage nedir ve Mortage sistemi neden önemlidir? Morgage sistemi kira öder gibi, aylık bütçenizi sarsmayacak rakamlarla ev sahibi olmanın yollarını açan sistemdir. Mortage sisteminde satın alınmak istenilen evin bedeli eksperlerce değerlendirilir, kredi almak için belirli bir peşinat hazır ise, (ki bu genellikle evin satış bedelinin %25'i olur) kalan miktar Mortgage sağlayan yani kredi veren tarafından ödenir. Ev kredisi veren kuruluşlara Amerika'da Lender denilmektedir. Türkiye'de de kısa süre içinde yasal altyapının kurulması,ev kredisi verecek kurum ve kuruluşların hazırlıklarını mümkün olan en kısa sürede bitirmesi beklenmektedir. Morgage veren kuruluşa kalan borç 15 ila 30 yıl arasında değişen sürelerde geri ödenebilmektedir.
Mortgage sistemi Türkiye'de 2006 yılının başında devreye girecektir. Yasal çalışmaların bitirilmesi ile ilk etapta Mortgage kuruluşları oluşturulacak (Tutulu satış kuruluşu - Konut kredisi kuruluşu). Bu kuruluşlar daha sonra ev satın almak isteyenlere çeşitli şartlarda ev kredisi sağlayacaklardır.
Mortage sistemi ülkemizde ev sahibi olmayı düşleyen milyonlarca insanın hayalini kurduğu evi satın almasını sağlayacak, emlak piyasasını hareketlendirecek, inşaat kalitelerini yükseltecektir. Ayrıca ev sahibi olmak için emekli olmayı bekleme devri kapanacak yerine genç yaşlarda ev sahibi olup 30 yıl vadeli ev kredisi alma dönemi başlaycaktır
Mortgage İle Ev Sahibi Olmak?
Eğer yeni bir ev almayı düşünüyorsanız bu kararınızı tekrar gözden geçirmenizde fayda var. Yeni ev almayı düşünenler için mevcut durumda çok fazla seçenek yok. En iyi ihtimalle ev almak için gereken miktarın büyük bir kısmı tedarik edilmiştir. Geride kalan varsa ya eş dost ya da bankalardan kısa süreli ihtiyaç kredileri halinde çekilmiş ve evin bedeli peşin olarak ödenmeyi beklemektedir.
Emlak piyasası ise mortage sisteminin devreye gireceğini öğrendiği günden itibaren ev fiyatlarını belirlemekte kararsız kalmaktadır. Ev fiyatları kısmen artmış, artmayanlar ise Tutulu satış sistemi - Konut kredisi sisteminin başlamasını beklemektedir.
Şu anda yeni ev satın almak isteyenlere tavsiyemiz satın alacakları evin daha önceki fiyatı ile şu anki satış fiyatı arasında bir fark olup olmadığını iyi öğrenmeleridir. Eğer ev kredisi alarak ev sahibi olmak daha cazip geliyorsa devreye girecek Tutulu satış sistemini (Mortgaeg - Konut kredisi) beklemeleri ve Tutulu satış sisteminin avantajlarından yararlanmalarıdır.
Mortgage hakkında
Konut kredisi kullanan tüketici Mortgage'a geçince kârlı çıkacak
Kanun çıkmadan önce konut kredisi kullananların Mortgage'a geçmesi halinde zarar edeceği iddiasına bakanlıktan yalanlama geldi. 400 bin tüketicinin ipotekli konut sistemine dahil olmasını isteyen yetkililer, yüzde 2'lik erken ödeme komisyonunun alınmayacağını açıkladı.
Mortgage Kanunu çıkmadan önce bankalardan konut kredisi kullanan yaklaşık 400 bin tüketicinin 6 Haziran'a kadar tercih yapması gerekiyor. İpotekli konut finansmanına dahil olmak istemeyen tüketiciler 6 Haziran'a kadar kredi aldıkları kuruluşa dilekçe vererek Mortgage Kanunu'ndan muaf olacak.
Dilekçe vermeyenler ise otomatikman yeni kanuna dahil edilecek. Yeni sisteme geçmenin dezavantajlı olduğunu iddia eden bazı tüketici dernekleri Mortgage aleyhine kampanya başlatırken; Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, kafası karışan tüketicilere net mesaj verdi. Zaman'a konuşan Tüketicinin Korunması Genel Müdürü Özcan Pektaş, yeni sisteme geçen tüketicilerin kredi borcunu erken kapatmak istemesi durumunda 'yüzde 2 tutarında erken ödeme komisyonu'ndan muaf tutulacağını ifade ediyor.
Mevcut konut kredisi kullanıcılarının haklarının 4077 sayılı kanun ile garanti altına alındığını vurgulayan Pektaş, "Tüketici derneklerinin açıklamaları vatandaşlarımızı yanıltabilir. Yeni yasanın maddeleri gayet açık. Ancak yine de tercih yapmakta zorlanan tüketicilerin kredi aldıkları kuruluşa danışarak ayrıntılı bilgi almasını istiyoruz." diyor. Bu arada, Mortgage'ın getirdiği yeniliklerden birisi önümüzdeki günlerde uygulanmaya başlıyor. Kredi başvurusu için bankaya gidecek tüketiciye önce Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan 'Sözleşme Öncesi Bilgi Formu' verilecek. Tüketici, kredi şartlarıyla ilgili genel bilgileri içeren bilgi formunu ayrıntılarıyla okuduktan sonra kredi başvurusu yapabilecek. Sözleşmenin imzalanması için formun tüketiciye verilişinin üzerinden 24 saat geçmesi gerekiyor.
Türkiye gündemini uzun süredir meşgul eden ipotekli konut finansmanı tasarısı geçen mart ayında Meclis Genel Kurulu'nda kabul edildi. Konut kredilerinin yurtdışında olduğu gibi düşük faiz ve uzun vadelerle verilebilmesine imkân tanıyan kanunla birlikte Türkiye yeni bir döneme girdi.
6 Mart'ta yürürlüğe giren yasayla ilgili hem tüketiciler hem de bankalar büyük beklenti içinde. Ancak sistemin henüz altyapısı oluşturulmadan farklı bir tartışma yaşanıyor. Mortgage Kanunu, sadece yürürlüğe girdikten sonra kredi başvurusu yapacakları değil, halen taksit ödeyen yaklaşık 400 bin konut kredisi kullanıcısını da ilgilendiriyor. Mevcut kredi müşterisi olan tüketiciler kanun yürürlüğe girdikten sonraki üç ay içinde başvuru yapmamaları halinde Mortgage kapsamına dahil olacak. Sisteme girmek istemeyenlerin 6 Haziran'a kadar kredi aldıkları kuruluşa dilekçe vermeleri gerekiyor. Bankalar konut kredisi açtıkları müşterilerini mektuplar, SMS'ler ve internet siteleri aracığılıyla Mortgage'e dahil olmalarının avantajlarını anlatarak teşvik ediyor. Ancak bazı tüketici dernekleri ipotekli konut kredisine geçen tüketicilerin söylenenlerin aksine dezavantajlı olacaklarını iddia ediyor.
Avantaj-dezavantaj tartışmasının yoğunlaştığı konu ise erken ödeme cezası. Yeni kanun, şu anda yürürlükte olmayan erken ödeme cezasını da getiriyor. Kredi kullanacak kişiler çeşitli sebeplerle kredi hesaplarını kapatmak istediklerinde finansmanı sağlayan kuruluşa anaparanın yüzde 2'si oranında erken ödeme cezası ödeyecek. Ancak yasa çıkmadan önce kredi kullanıp Mortgage'tan faydalanmak isteyen tüketiciler erken ödeme cezasından muaf tutulacak. Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar ise kredisini erken kapatmak isteyen mevcut konut kredisi kullanıcılarının, 'yüzde 2 tutarında erken ödeme komisyonu' ödemek zorunda kalacağını savunuyor. Taksitlerin ödenmemesi halinde konutun geri alınmasının söz konusu olacağını da savunan Çakar, sistemi hukukçularına incelettiklerini ve 6 Mart'tan önce kredi kullanan tüketicilerin eski mevzuatta kalmalarının daha faydalı olduğunu belirlediklerini söylüyor. Çakar, Mortgage aleyhine kampanya başlatmaya hazırlanıyor. Hem bankacılar hem de Sanayi ve Ticaret Bakanlığı yetkilileri ise söz konusu iddiaların gerçeği yansıtmadığı görüşünde. Mortgage'ın yasal düzenleme çalışmaları içinde yer alan Tüketicinin Korunması Genel Müdürü Özcan Pektaş, 5582 sayılı kanunun 20. maddesinde düzenlenen erken ödeme cezasının mevcut konut kredisi kullanıcılarını kapsamadığını vurguluyor. Mortgage'ın kanunlaşması sürecinde 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun üzerinde de düzenlemeler yapıldığını belirten Pektaş, "Tüketicilerin bu noktada kafa karışıklığı yaşamalarına gerek yok. Yasalarla güvence altındalar." diyor. Pektaş, konut kredi faizinin yüzde 5'ine denk gelen Banka Sigorta Muameleleri Vergisi'nin de 6 Haziran'dan sonra alınmayacağını kaydediyor. Bankalardan projelere özel bağlı kredi alan tüketicilerin Mortgage'tan etkileneceğini belirten Pektaş şu bilgileri veriyor: "Örneğin bankalar anlaştıkları bazı müteahhitlerin geliştirdiği projelere normalde verdikleri krediden daha düşük kredi imkanı tanıyor. Bankalar bu özel projelerden konut alan tüketicilere karşı 5 yıl sorumlu tutuluyor. Yani konutun herhangi bir sebeple 5 yıl içinde ayıplı mal kapsamına girmesi durumunda tüketici müteahhite ulaşamazsa hakkını bankadan talep edebiliyor. Ancak yeni yasayla bankaların 5 yıllık sorumluluk süresi 1 yıla inecek."
Dün Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener başkanlığında gerçekleştirilen Mortgage ile ilgili toplantıya da katılan Pektaş yeni yasanın altyapısının temmuz ayına kadar oluşturulmasını bekliyor. Pektaş, Mortgage'ta eski sistemden farklı olarak tüketicilere kredi sözleşmesi imzalamadan önce bilgilenmeleri amacıyla sözleşme öncesi bilgi formu verileceğini ifade ediyor. Haziran ayından itibaren bilgi formlarının bankalar ve diğer tüketici finansman kuruluşları tarafından kredi almak isteyen müşterilere verileceğini dile getiren Pektaş, "Müşteri ilk önce bu bilgi formlarını okuyacak. Formu aldıktan ancak 24 saat süre geçtikten sonra kredi başvurusunda bulunacak. Burada amaç vatandaşın üzerinde düşünmeden kredi başvurusunda bulunmaması." diyor.
'Sözleşmede yok ki erken ödeme komisyonu alalım'
Tüketici Hakları Derneği'nin iddialarına karşı çıkan Denizbank Perakende Bankacılık Grubu Genel Müdür Yardımcısı Arif İsfendiyaroğlu, Mortgage Kanunu'nun çıktığı tarihten önce konut kredisi kullanan müşterilerin sözleşmelerinde yüzde 2 erken ödeme komisyonuna yönelik bir madde olmadığını söyledi. İsfendiyaroğlu, bu sebeple böyle bir komisyonunun alınmasının söz konusu olmadığını belirtiyor. Yeni yasaya dahil olmanın tüketicilere önemli avantajlar sağlayacağını ifade eden İsfendiyaroğlu, "Şu an faizler yüksek. Bu nedenle kredi alan tüketicilerin ödediği BSMV oldukça yüksek meblağlar tutuyor. Ancak Mortgage'ta BSMV muafiyeti getiriliyor. Bu durum taksitleri de düşürecek." diyor. Bankaların sıkıntılarından birisinin, aldığı krediyi ödemeyenlerden tahsilat yapma süreci olduğunu belirten İsfendiyaroğlu, kanunun tahsilatı kolaylaştırdğını söyledi.
Bakan Şener: Hazırlık çalışmalarında bazı kurumlar yavaş kaldı
Devlet Bakanı Abdüllatif Şener, Mortgage Yasası kapsamında yapılması gereken ikincil düzenlemeler için 10 kurumun yetkilendirildiğini; ancak çalışmaların tamamlanması için belirlenen hedefe ulaşılamadığını söyledi. Şener, "Burada hedefi tutturamayanların, sistemle ilgili kredi notlarını birlikte kıracağız." dedi. Bakan Şener, konut finansman sisteminde ikincil düzenlemelerle ilgili gelinen noktanın gözden geçirilmesi ve eksikliklerin tespit edilmesi amacıyla, ilgili kurumların temsilcileriyle dün bir araya geldi. Şener, toplantı öncesinde yaptığı açıklamada, İmarbank'tan bono alanlara yapılacak ödemelerle ilgili kanun tasarısının önceki gün Meclis'e gönderildiğini kaydetti.
yerimseniben yerimseniben kredili konut almak isteyenler için,
(*) İndirimli komisyon oranına ek olarak %1 hizmet bedeli(min. 1.350 TL) uygulanmakta olup, ekspertiz ücreti için 650 TL tahsil edilmektedir.
(**) İndirimli Mortgage Aylık ve Yıllık Maliyet Oranı hesaplamaları 80.000 TL kredi tutarı ve 3.600 TL masraf için hesaplanmıştır. Hesaplamaya sigorta masrafları dahil edilmemiştir.
(***) Sabit Faizli Mortgage Aylık ve Yıllık Maliyet Oranı hesaplamaları 80.000 TL kredi tutarı ve 2.000 TL masraf için hesaplanmıştır. Hesaplamaya sigorta masrafları dahil edilmemiştir.
Düşen Faizli Mortgage
|
|
|
Faizler düştükçe kredi faiziniz de düşsün ama faizler yükselirse değişmesin istiyorsanız Düşen Faizli Mortgage tam size göre!
Düşen Faizli Mortgage ile kredi faiz oranınız, yılda bir kez Sabit Faizli Mortgage faiz oranı ile karşılaştırılır ve güncel faiz oranının kredinin faiz oranından daha düşük olması durumunda, yeniden düzenlenir. Buna göre, faizler düştüğü takdirde faiz oranınız ve taksitiniz belirlenen tarihlerde düşürülür, faizler artmış ise faiz oranı ve taksitiniz değiştirilmez.
Düşen Faizli Mortgage için belirlenmiş hizmet bedelini, krediyi kullanırken ödeyerek bu ürünü hemen kullanabilirsiniz.
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan Sabit Faizli Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Satın alacağınız konutun ekspertiz değerinin en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
Konut kredisi Mortgage Uzmanı Garanti'den alınır.
|
|
Sabit Faizli Mortgage
|
|
Kredi ödemelerinizi sabit taksitlerle yaparak ev sahibi olmak istiyorsanız Sabit Faizli Mortgage tam size göre!
Sabit Faizli Mortgage ile, uygun faiz oranları ve vade seçenekleri sayesinde siz de hayalinizdeki eve kavuşabilirsiniz.
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan Sabit Faizli Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Sabit faizli kredilerde erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Satın alacağınız konutun ekspertiz değerinin en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
|
|
İndirimli Mortgage
|
|
İndirimli Mortgage ile en başta belirli bir ek hizmet bedeli ödeyerek, kredinizin faiz oranını istediğiniz seviyeye indirebilir ve bu sayede aylık taksit ödemelerinizi önemli ölçüde azaltabilirsiniz.
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan İndirimli Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Satın alacağınız konutun ekspertiz değerinin en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
|
|
Mortgage Sepeti
|
|
Mortgage Sepeti ile kredinizi farklı faiz türleri ile kullanın, oluşturacağınız dilimler ile farklı Mortgage ürünlerinden faydalanın. Hem riskinizi dengeleyin, hem farklı ürün avantajlarına sahip olun.
Eğer başka bir finans kuruluşundan kullandığınız mortgage’ınızı yeniden finanse ederek bu sistemden faydalanmak isterseniz Refinansman Mortgage Sepeti’ni tercih etmeniz de mümkün.
Özellikler
• TL cinsinden kullanabilirsiniz.
• Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
• Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
• Faiz tipi sabit, önce sabit sonra değişken veya değişken olarak belirlenebilecektir.
• Mortgage Sepeti kapsamındaki krediler en fazla 3 dilim şeklinde kullandırılabilecektir.
• Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
• Satın alacağınız konutun ekspertiz değerinin en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
• Mortgage Sepeti dilimleri arasında Sabit Faizli ürün mevcut ise, ilgili dilim bazında erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınmaktadır.
• Mortgage ürünleri için geçerli olan tüm faiz tipleri Refinansman Mortgage Sepeti için de geçerli olmaktadır.
|
|
Artan Taksitli Mortgage
|
|
Taksitlerinizi başlangıçta daha düşük tutarlarda ödemek sonra kademeli olarak artırmak istiyorsanız, Artan Taksitli Mortgage tam size göre!
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan Sabit Faizli Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Kullanabileceğiniz kredi limiti alacağınız konutun ekspertiz değerinin 75%'i kadardır.
|
|
Azalan Taksitli Mortgage
|
|
"Başlarda daha fazla aylık taksit ödesem, böylece ödeyeceğim toplam faiz yükü azalsa" diyenlere.
Başlangıçta daha yüksek taksit ödeyerek, sonraki dönemdeki taksitlerinizi düşürmek istiyorsanız Azalan Taksitli Mortgage tam size göre!
Azalan Taksitli Mortgage ile kredinizin faiz yükünü %40'a varan oranlarda azaltabilirsiniz.
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan Sabit Faizli Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Kullanabileceğiniz kredi limiti alacağınız konutun ekspertiz değerinin 75%'i kadardır.
|
|
Ara Ödemeli Mortgage
|
|
Eğer belli dönemlerde prim, ikramiye alıyorsanız ya da ek gelir elde ediyorsanız Ara Ödemeli Mortgage tam size göre!
Ara Ödemeli Mortgage ile, tercihinize göre baştan belirlediğiniz sıklıklarla ara ödeme yapabilir ve bu dönemler dışındaki aylık taksit ödemelerinizi düşürebilirsiniz.
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan Sabit Faizli Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Krediyi kullanırken belirlediğiniz ödeme planı dahilindeki ara ödemelerden erken ödeme ücreti alınmaz. Ödeme planı haricinde yapılan erken ödemelerde ise erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Konutun ekspertiz değerinin %75'ine kadar konut kredisi kullandırılmaktadır.
|
|
Özel Ödemeli Mortgage
|
|
Geliri yılın belirli dönemlerinde farklılık gösteren ya da vade boyunca belirli dönemlerde kendi belirleyeceği tutarlarda ara taksit ödemesi yapmak isteyenler, Özel Ödemeli Mortgage tam size göre!
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan Sabit Faizli Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Satın alacağınız konutun ekspertiz değerinin en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır
|
|
Balon Ödemeli Mortgage
|
|
Yılın belirli aylarında daha fazla gelir elde ediyorsanız ve mortgage taksitlerinizi sadece bu aylara denk gelecek şekilde ayarlayıp diğer aylarda rahat etmek istiyorsanız Balon Ödemeli Mortgage tam size göre!
Mortgage taksitlerinizi 3 ayda bir, yılda bir, ya da dilediğiniz başka bir sıklıkta ödeyin, diğer aylarda rahat edin.
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan Sabit Faizli Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Satın alacağınız konutun ekspertiz değerinin en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır
|
|
Şimdi Al Sonra Öde Mortgage
|
|
Yeni ev alırken veya taşınırken masraflarınız arttıysa Şimdi Al Sonra Öde Mortgage ile kredi taksitlerinizi 6 aya kadar ertelemek artık mümkün!
Şimdi Al Sonra Öde Mortgage ile kredinizi vade başından itibaren 6 aya kadar erteleyerek ödemelerinize sonraki dönemde başlayabilirsiniz. Böylece bu süre içinde evinizin diğer masraflarını daha rahat karşılama imkanı bulabilirsiniz.
Özellikler
· TL cinsinden kullanılabilir.
· Faiz tipi sabit veya değişken olarak belirlenebilecektir.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Ürünün İndirimli, Kazan Kazan, Mortgage -a- Mortgage ve Yeniden Mortgage ürünleriyle birleştirilerek kullanılması mümkündür.
· Kredi ödemelerinin vade başından itibaren 3 aya kadar ötelenmesi durumunda, kullandırılacak kredi tutarı krediye konu gayrimenkulün ekspertiz değerinin en fazla %75’ine kadar olacaktır. Ödemelerin vade başından itibaren 4-6 ay arası ertelenmesi durumunda ise kullandırılacak kredi tutarı krediye konu gayrimenkule ilişkin ekspertiz değerinin en fazla %70’ine kadar olacaktır.
· Masraflar standart şekilde tahsil edilecektir. Ancak “Şimdi Al Sonra Öde Mortgage” ile bir başka ürünün birleştirilmesi durumunda, (varsa) birleştirilen ürünün ekstra masrafı da ayrıca tahsil edilecektir.
|
|
Taksit Ertelemeli Mortgage
|
|
Dönemsel harcamalarınızdaki ani artışlar nedeniyle taksitlerinizi ödemekte zorluk yaşıyorsanız yılda 2 taksitinizi erteleyip, rahat bir nefes alabilirsiniz!
Taksit Ertelemeli Mortgage ile nakit akışınıza bağlı olarak belli dönemlerde, üzerinde anlaşılan ödeme planınıza ara verebilir, kredi taksitlerinizi gecikmeye düşmeden erteleyebilirsiniz. Bu süre içinde bütçenizi düzenleyip sonrasında aynı mortgage ürünü üzerinden taksit ödemelerinize devam edebilirsiniz.
Özellikler:
· Taksit Ertelemeli Mortgage uygun koşulları sağlayan tüm konut kredilerinde kullanılabilecek bir ürün özelliğidir.
· Bankamızdan konut kredisi kullanmış ya da kullanacak müşterilerin tamamı ilgili koşulları sağlamaları durumunda bu özellikten faydalanabilir.
· TL cinsinden kullanılabilir.
· Vadesi bir yıldan fazla olan aylık eşit taksitli kredilerde kullanılabilir.
· İlk erteleme hakkı 12. aydan itibaren elde edilebilecek olup, hakkın kullanılabilmesi için kredi taksitlerinin erteleme tarihine kadar düzenli olarak ödenmiş olması gerekmektedir.
· Aynı yıl içerisinde en fazla 2 taksit için erteleme hakkı elde edilebilir. Her iki erteleme hakkının da kullanılması durumunda, son erteleme tarihinden itibaren 12 ay boyunca tekrar erteleme yapılamaz.
· Erteleme opsiyonundan faydalanabilmek için ertelenecek olan taksitin ödeme tarihinden en az 3 iş günü öncesine kadar şubeye başvurulması gerekmektedir.
|
|
Yeniden Mortgage
|
|
|
Eğer başka bir finans kuruluşundan mortgage kullandıysanız ve bu krediyi kapatarak daha uygun taksitlerle Garanti Bankası’na aktarmak istiyorsanız Yeniden Mortgage tam size göre!
Yeniden Mortgage kullanırken istediğiniz mortgage ürünleri arasından seçim yapabilir, bütçenize en uygun taksit ödemeleriyle mortgage seçeneklerinden yararlanabilirsiniz.
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Karşı bankada kullandığınız kredinin kalan anapara tutarı kadar kredi kullanabilirsiniz.
· Krediniz için size en uygun mortgage ürünü ve ödeme planını belirleyebilirsiniz.
· Mortgage ürünleri için geçerli olan tüm faiz tipleri Refinansman Mortgage için geçerli olmaktadır.
· Yeniden Mortgage tercih edilirken Sabit Faizli ürün seçilmiş ise ve erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınmaktadır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Konut ekspertiz değerinin en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
|
|
Kazan Kazan Mortgage
|
|
Garanti Bankası’ndan mortgage kullanarak konut sahibi olduysanız ve sonraki dönemlerde konutunuzu krediniz kapanmadan önce satmaya karar verdiyseniz, alıcıyı da konutu mortgage’la satın alması için Garanti’ye getirin, krediyi kullandığı zaman hem siz hem de alıcı ürüne özel avantajlardan yararlanın..
Satıcıya Sunulan Avantajlar:
· 350 TL değerinde ipotek fek ücreti alınmayacaktır.
Alıcıya Sunulan Avantajlar:
· Ekspertiz ücreti alınmayacaktır.
Özellikler
· Tercih edilen mortgage ürünü için geçerli olan koşullar uygulanmaktadır.
|
|
Mortgage-a-Mortgage
|
|
Mortgage-a-Mortgage ile, halihazırda başka bir bankadan mortgage ile alınmış olan ipotekli bir konutun satışında, alıcıya Garanti’den mortgage kullandırılması mümkün. Ürün sayesinde, satıcı tarafından diğer bir bankadan mortgage kullanarak alınmış, ipotekli bir konutun alıcısı, satıcıya ait kredinin kapatılmasını beklemeden Garanti Bankası’ndan mortgage başvurusunda bulunabiliyor.
Özellikler
· TL cinsinden kullanılabilir.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Krediniz için size en uygun mortgage ürünü ve ödeme planını belirleyebilirsiniz.
· Faiz tipi sabit veya değişken olarak belirlenebilecektir.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Masraflar tercih edilen mortgage ürününe bağlı olarak belirlenecektir. Ürün kapsamında ek ücret tahsil edilmeyecektir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
|
|
Esnek Vadeli Mortgage
|
|
Hem kredi faizinizin dönemsel olarak güncellenmesini, hem de kredi taksitlerinizin vade boyunca sabit kalarak, faiz değişikliklerine göre kredi vadenizin kısalmasını ya da uzamasını istiyorsanız Esnek Vadeli Mortgage tam size göre!
Esnek Vadeli Mortgage ile kredi faiziniz, tercihinize göre her 1, 3, 6 ya da 12 ayda bir, bulunulan aydan iki önceki ayda TÜİK tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyatları Endeksi) yıllık yüzde değişim oranı baz alınarak hesaplanan Banka'nın güncel Değişken Faizli Mortgage faiz oranına göre otomatik olarak güncellenir. Ancak, taksit tutarlarınız faiz değişikliğinden etkilenmeyerek, değişiklik kredi vadenize yansıtılır. Buna göre, faizler düşmüşse taksit tutarlarınız azaltılmadan kredi vadeniz kısalır, artmışsa taksit tutarlarınız artırılmadan sabit tutularak vadeniz uzar.
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Erken ödeme/kapamalarda erken ödeme ücreti talep edilmemektedir.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan Değişken Faizli Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Satın alacağınız konutun ekspertiz değerinin en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
|
|
Gurbetçi Mortgage
|
|
Gurbetçi Mortgage, yurtdışında yerleşik vatandaşlarımızın Türkiye’den satın alacakları konutlar için kullanabilecekleri TL veya dövize endeksli mortgage ürünüdür.
Özellikler
· TL cinsinden veya dövize endeksli (USD/EUR/GBP) olarak kullanılabilir.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Maksimum kredi tutarı 500.000 TL veya karşılığı döviz cinsidir.
· Kredi kullandırımında size en uygun ödeme planını belirleyebilirsiniz.
· Faiz tipi sabit veya değişken olarak belirlenebilecektir. Seçilen faiz tipine bağlı olarak, kullandırım anında Banka'da geçerli olan faiz oranı uygulanır.
· Sabit faizli kredilerde erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Sadece bitmiş konutlara ve yurt dışında yerleşik kişiler için özel yapılan projelere dair kullandırım yapılabilir.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Ekspertiz değerinin % 65’ine kadar kredi kullandırımı yapılabilir.
Başvuru için gerekli belgeler:
· Vergi Kimlik Numarası
· Pasaport örneği veya T.C Nüfus Cüzdanı
· Satın alınacak konuta ait kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu Kredi Kayıt Bürosu kaydı (Yurtdışında yerleşik olduğunuz ülkeye ait)
· Yurt dışındaki ikamet adresinizi gösteren fatura fotokopisi
· Gelir belgesi kapsamında; çalıştığınız ülkedeki vergi belgeniz veya 3 aylık banka hesap ekstreniz veya kredi kartı / kredi ekstreniz
· Kefil veya müşterek borçlu var ise kefile ait belgeler de ayrıca istenecektir.
|
|
Yurtdışında Yerleşiklere Mortgage
|
|
Yurtdışında yaşayan ve Türkiye'den oturma veya yatırım amacıyla konut sahibi olmak isteyen yabancı uyruklu tüketiciler artık Garanti Bankası'nın geniş mortgage ürün yelpazesinden yararlanabiliyor. Garanti Bankası'nda, TL, USD, EUR, GBP gibi farklı seçenekler sunuluyor.
Yurtdışında yerleşik kişilere, TL ve döviz kredi kullandırılmasına imkan tanıyan genelgenin Ağustos 2006'da, yeni mortgage kanununun ise 2007 yılı içerisinde hayata geçmesinin ardından, Garanti Bankası yabancılara ve yurtdışında yerleşiklere mortgage kullandırmaya başladı. Garanti Bankası, yurt içi müşterilerine sunduğu geniş ürün yelpazesini burada da sunmaya devam ederek, tüketicilerin farklı risk algıları, ihtiyaçları ve talepleri doğrultusunda sabit faizli ve değişken faizli mortgage seçenekleri sunuyor
Özellikler
· TL cinsinden veya dövize endeksli (USD/EUR/GBP) olarak kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Kredi kullandırımında size en uygun ödeme planını belirleyebilirsiniz.
· Faiz tipi sabit veya değişken olarak belirlenebilecektir. Seçilen faiz tipine bağlı olarak, kullandırım anında Banka'da geçerli olan faiz oranı uygulanır.
· Sabit faizli kredilerde erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· AB ülkeleri, İsviçre ve Norveç vatandaşları veya bu ülkelerde ikamet eden kişilerin Türkiye'den satın alacakları konutun ekspertiz değerinin en fazla %65'ine kadar kredi kullandırılabilmektedir. Bu ülkelerin dışında kalan ülkeler için ise kredilendirme oranı %50'dir.
· Kredi tutarı en fazla 500.000 TL veya güncel banka kurları üzerinden hesaplanacak 500.000 TL'ye eşit döviz miktarıdır.
Başvuru için gerekli belgeler:
· Vergi Kimlik Numarası
· Satın alınacak konuta ait ekspertiz raporu
· Pasaport örneği veya ikametgah tezkeresi
· Gelir belgesi kapsamında vergi belgesi veya 3 aylık banka hesap ekstresi veya kredi kartı / kredi ekstresi
· Kredi Kayıt Bürosu (KKB) kaydı
· Müşterinin kendi ülkesindeki ikamet adresini gösteren fatura fotokopisi
· Türkiye'deki askeri makamlardan alınacak temiz belgesi
|
|
Evini Gösterene Mortgage
|
Sahibi olduğunuz ve ikamet ettiğiniz konutu teminat göstererek, her türlü ihtiyacınız için yüksek limitli, uzun vadeli ve uygun faizli kredi kullanmak istiyorsanız Evini Gösterene Mortgage tam size göre!
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum vade 120 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan güncel Evini Gösterene Mortgage faiz oranı geçerli olacaktır.
· Krediye teminat göstereceğiniz konutun kendinize ait olması gerekmektedir.
· Evini Gösterene Mortgage sabit faizli ya da değişken faizli olarak kullanılabilir. Sabit faizli olarak kullanılması durumunda, erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Teminat göstereceğiniz konutun ekspertiz değerinin %50'sine kadar ve en fazla 250.000 USD karşılığı kredi kullanabilirsiniz.
· Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
Evini Gösterene Hazır Mortgage
Sahibi olduğunuz konutu teminat göstererek, ihtiyaçlarınız için kredi kullanmayı arzu ediyor ve toplam kredi limitiniz içerisinden ihtiyaç duyduğunuz tutarı istediğiniz zaman dilimler halinde kullanabilmek istiyorsanız Evini Gösterene Hazır Mortgage tam size göre!
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum vade 120 aydır.
· İlk kredi kullanım tarihten itibaren 24 ay içerisinde limitiniz dahilinde kredi kullanabilirsiniz.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan güncel Evini Gösterene Hazır Mortgage faiz oranı geçerli olacaktır.
· Krediye teminat göstereceğiniz konutun kendinize ait olması gerekmektedir.
· Evini Gösterene Hazır Mortgage sabit faizli olarak kullanılabilir. Erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Teminat göstereceğiniz konutun ekspertiz değerinin %50'sine kadar ve en fazla 250.000 USD karşılığı kredi kullanabilirsiniz. Kredi alt limiti 10.000 USD karşılığıdır.
· Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Evini Gösterene Hazır Mortgage ve Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage ürünleri aynı anda kullanılamaz.
Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage
Garanti'den daha önce Mortgage kullandıysanız ve diğer ihtiyaçlarınız için de yüksek limitli, uzun vadeli ve uygun faizli kredi kullanmak istiyorsanız Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage tam size göre.
Hali hazırda kullandığınız Mortgage sayesinde, kredi limitiniz kapsamında ihtiyaç duyduğunuz anda ihtiyaç duyduğunuz tutarda krediyi otomatik onaylı olarak dilimler halinde kullanabileceksiniz.
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Gerekli şartlar sağlandığı taktirde mortgage kullandırımından 6 ay sonra limitiniz aktif hale gelir.
· Limit tesis tarihinden itibaren 24 ay içerisinde limitinizin tamamını kullanabilirsiniz.
· Kullanılacak kredilerin maksimum vadesi limit tesis tarihinden itibaren 60 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan güncel Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage faiz oranı geçerli olacaktır.
· Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage sabit faizli olarak kullanılabilir. Erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
· Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage kapsamında kullandırılacak krediler ile kullandırılmış olan mortgage limiti toplamı konut kredisi kullandırılırken teminat olarak alınan konutun ekspertiz değerinin en fazla %75'i kadar olabilir. En fazla 100.000 USD karşılığı kredi kullanabilirsiniz. Kredi alt limiti 5.000 USD karşılığıdır.
· Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Evini Gösterene Hazır Mortgage ve Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage ürünleri aynı anda kullanılamaz.
|
|
Değişken Faizli Mortgage
|
|
Önümüzdeki dönemde faizlerin düşmesini bekliyor ve kredi taksitlerinizin ona göre değişmesini istiyorsanız Değişken Faizli Mortgage tam size göre!
Değişken Faizli Mortgage ile kredi faiziniz, tercihinize göre her 1, 3, 6 veya 12 ayda bir, bulunulan aydan iki önceki ayda TÜİK tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyatları Endeksi) yıllık yüzde değişim oranı baz alınarak hesaplanan Banka'nın güncel Değişken Faizli Mortgage faiz oranına göre otomatik olarak güncellenir
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Erken ödeme/kapamalarda erken ödeme ücreti talep edilmemektedir.
· Banka'nın açıkladığı güncel Değişken Faizli Mortgage faiz oranı geçerlidir.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Satın alacağınız konutun ekspertiz değerinin en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
|
|
Önce Sabit Sonra Değişken Faizli Mortgage
|
|
|
Belli bir süre sabit faizli kredi kullanmak, takip eden dönemde de gerçekleşebilecek faiz değişimlerinden yararlanmak istiyorsanız Önce Sabit, Sonra Değişken Faizli Mortgage tam size göre!
Önce Sabit, Sonra Değişken Faizli Mortgage ile 5 seneye kadar (1, 2, 3, 4 ya da 5 sene), belirleyeceğiniz bir dönem boyunca kredinizi sabit faizle kullanabilirsiniz. Sonraki dönemde ise kredi faiziniz, dönemsel olarak (1, 3, 6 veya 12 ayda bir olmak üzere), bulunulan aydan iki önceki ayda TÜİK tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyatları Endeksi) yıllık yüzde değişim oranı baz alınarak hesaplanan Banka'nın güncel Değişken Faizli Mortgage faiz oranına göre otomatik olarak güncellenir.
Özellikler
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
· Sabit faizli dönemde Banka'nın açıkladığı güncel Sabit Faizli Mortgage faiz oranı, değişken faizli dönemde ise Banka'nın açıkladığı güncel Değişken Faizli Mortgage faiz oranı geçerlidir.
· Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Erken ödeme/kapamalarda erken ödeme ücreti talep edilmemektedir.
· Teminat olarak satın aldığınız evin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Satın alacağınız konutun ekspertiz değerinin en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
Faiz oranlarını görmek için tıklayın. *
Hemen size ulaşmamız için tıklayın.
Konut kredisi Mortgage Uzmanı Garanti'den alınır.
* İlgili faiz oranları Önce Sabit, Sonra Değişken Faizli Mortgage kullandırımlarında sabit faizli dönem için geçerli olup, kredinin faiz oranı değişken faizli dönemde Banka'nın güncel Değişken Faizli Mortgage faiz oranına göre güncellenecektir
|
|
Projelere Mortgage
|
|
Garanti Bankası’nın anlaşmalı olduğu firmaların proje veya inşaat aşamasındaki konutlarından biri hayalinizdeki ev ise, çok avantajlı kampanyalardan yararlanarak hayallerinizi gerçeğe dönüştürebilirsiniz!
Projelere Mortgage kullanırken anlaşmalı proje şartlarına uygun mortgage ürünleri arasından dilediğinizi seçebilir, taksit ödemelerinizi bütçenize göre belirleyebilirsiniz.
Özellikler
• TL cinsinden kullanabilirsiniz.
• Maksimum kredi vadesi 240 aydır.
• Sadece mesken alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
• Konut satış fiyatının en fazla %75'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
• Kredi kullandırımında anlaşmalı proje koşullarına ve size en uygun mortgage ürününü seçerek, ödeme planınızı belirleyebilirsiniz.
• Projeye uygun olarak tercih edilen mortgage ürünü için geçerli olan koşullar uygulanmaktadır.
• Projelere Mortgage tercih edilirken Sabit Faizli ürün seçilmiş ise ve erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2'si kadar erken ödeme ücreti alınmaktadır.
• Teminat koşulları ve proje şartlarıyla ile ilgili detaylı bilgi alabilmek için proje satış ofisleri veya Garanti Bankası şubelerine başvurabilirsiniz.
|
|
İşyeri Mortgage
|
|
Satın alacağınız işyerini dilerseniz kiraya verip yatırım amaçlı faydalanabilir, dilerseniz işyeri olarak kendiniz kullanabilirsiniz.
İşyeri Mortgage ile uygun faiz oranları ve vade seçenekleri ile, kullanım amacınıza göre farklı avantajlar Garanti’den…
Kullanım Amaçlı İşyeri Mortgage:
· TL’nin yanı sıra tüzel kişiler tarafından dövize endeksli olarak USD, EUR ve GBP cinsinden kullanılabilir.
· Maksimum kredi vadesi 96 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan İşyeri Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Sadece kullanım amaçlı işyeri alımı veya işyeri geliştirme amacıyla, gerçek ve tüzel kişiler tarafından kullanılabilir.
· KKDF’den muaftır. KKDF muafiyeti uygulanabilmesi için kredi kullanımı sırasında bu koşula uyulacağının taahhüt edilmesi ve sonrasında satın alınan işyerinin işletme aktifine kaydedilmesi gereklidir.
· Teminat olarak satın aldığınız işyerinin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Satın alacağınız işyerinin ekspertiz değerinin en fazla %70'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
Yatırım Amaçlı İşyeri Mortgage:
· TL cinsinden kullanabilirsiniz.
· Maksimum kredi vadesi 96 aydır.
· Kullandırım anında Banka'da geçerli olan İşyeri Mortgage faiz oranı uygulanır.
· Sadece yatırım amaçlı işyeri alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
· Teminat olarak satın aldığınız işyerinin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
· Satın alacağınız işyerinin ekspertiz değerinin en fazla %70'ine kadar kredi kullandırılmaktadır
|
|
Yeni bir işyeri satın almak veya sahip olduğunuz işyerinizi geliştirmek istiyorsanız İşyeri Mortgage tam size göre! Üstelik satın alacağınız işyerini dilerseniz kiraya verip yatırım amaçlı faydalanabilir, dilerseniz işyeri olarak kendiniz kullanabilirsiniz.
İşyeri Mortgage ile uygun faiz oranları ve vade seçenekleri ile, kullanım amacınıza göre farklı avantajlar Garanti’den…
Kullanım Amaçlı İşyeri Mortgage:
• TL’nin yanı sıra Tüzel kişiler tarafından dövize endeksli olarak USD, EUR ve GBP cinsinden kullanabilir.
• Maksimum kredi vadesi 96 aydır.
• Kullandırım anında Banka'da geçerli olan İşyeri Mortgage faiz oranı uygulanır.
• Sadece kullanım amaçlı işyeri alımı veya işyeri geliştirme amacıyla, gerçek ve tüzel kişiler tarafından kullanılabilir.
• KKDF’den muaftır. KKDF muafiyeti uygulanabilmesi için kredi kullanımı sırasında bu koşula uyulacağının taahhüt edilmesi ve sonrasında satın alınan işyerinin işletme aktifine kaydedilmesi gereklidir.
• Teminat olarak satın aldığınız işyerinin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
• Satın alacağınız işyerinin ekspertiz değerinin en fazla %70'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
Yatırım Amaçlı İşyeri Mortgage:
• TL cinsinden kullanabilirsiniz.
• Maksimum kredi vadesi 96 aydır.
• Kullandırım anında Banka'da geçerli olan İşyeri Mortgage faiz oranı uygulanır.
• Sadece yatırım amaçlı işyeri alımı amacıyla ve gerçek kişiler tarafından kullanılabilir.
• Teminat olarak satın aldığınız işyerinin ipoteği yeterlidir. Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
• Satın alacağınız işyerinin ekspertiz değerinin en fazla %70'ine kadar kredi kullandırılmaktadır.
Hesaplı Mortgage
|
Kredi taksitlerinin, birikimlerinin getirisi ile ödenmesini isteyenler, Hesaplı Mortgage tam size göre!
Dilerseniz vadesiz bir hesabınızdaki bakiyeniz mortgage krediniz için açılan “Hesaplı Kredi Hesabı”nda günlük vadeli mevduat olarak değerlendirilir ve biriken faiz mortgage taksit ödemelerinde kullanılır.
Özellikler:
· Hesaplı Mortgage diğer tüm mortgage ürünleri ile kullanılabilecek bir kredi özelliğidir.
· Mevcut kredi kullanmış ve yeni kredi kullanan müşterilerin tamamı gerekli koşulları sağlamaları durumunda bu özellikten faydalanabilir.
· Hesaplı Kredi Hesabı sadece TL cinsinden açılabilir.
· Vadesiz mevduat hesabında kalacak tutar müşteri tarafından belirlenir ve bu tutarın üzerinde kalan bakiye gün sonunda hesaplı kredi hesabına aktarılarak günlük faiz işletilir.
· Kredinin taksit ödeme gününde önce Hesaplı Kredi Hesabı’nda biriken faiz tutarı tahsil edilir, müşterinin tahsilat hesabına ise sadece kalan taksit tutarı için dönülür.
|
|
Mortgage'in Getirdikleri
|
· Sistemin tüketiciler açısından en önemli avantajı, sistem kapsamındaki kredilerin, faiz tutarı üzerinden ödenen %5 oranındaki BSMV’den (Bankacılık ve Sigorta Muameleleri Vergisi) muaf tutulmasıdır. Bu şekilde, yeni kanun kapsamında kullanılan kredilerin faiz yükü %5 oranında azalmıştır.
· Sabit faizli kredilerin yanı sıra değişken faizli kredi seçeneklerinin de sunulmasına olanak sağlanmıştır. Değişken faizli krediler için T.C. Merkez Bankası tarafından baz alınacak endeks olarak TÜFE oranı belirlenmiştir.
· Sistemin işlerlik kazanmasıyla beraber, konut kredisi kullanabilecek tüketicilerin artmasına paralel olarak konut talebinin artması ve dolayısıyla konut arzına bağlı olarak konut fiyatlarında yukarı doğru bir hareketlenme olması beklenmektedir.
· Bunun yanısıra, ikincil piyasa çalışmalarının hayata geçmesi durumunda bankaların daha az maliyetli fonlama seçeneklerine kavuşmaları ve bu maliyet avantajını faiz indirimi olarak tüketicilere yansıtmaları söz konusu olabilecektir.
|
|
Mortgage Hakkında Bilmeniz Gerekenler
|
Tüketicilerin kredi kullanma kararlarını alırken; ödeme gücü, risk algısı, kullanım amacı ve ekonomik beklentileri göz önünde bulundurmaları gerekmektedir.
Konutun en fazla ne kadarı için mortgage kullanabilirim?
Satın alacağınız konut için bankamız tarafından belirlenecek ekspertiz değerinin %75’ine kadar mortgage kullanabilirsiniz.
Mortgage kullandırımında maksimum vade kaç aydır? Kaç ay vadeli kredi kullanılması önerilmektedir?
Garanti Bankası olarak sunduğumuz mortgage ürünlerinin maksimum vadesi 240 aydır (20 yıl). Size en uygun vade ise, kullanacağınız kredi miktarına ve ödeme gücünüze göre değişiklik gösterecektir.
Bununla birlikte, mevcut faiz seviyelerinde 120 ay vadenin üzerine çıkılmaması toplam faiz yükü ve taksit tutarları arasındaki fark göz önüne alındığında daha avantajlıdır. 10 yılın üzerine çıkıldığında kredi vadesi önemli ölçüde uzamakla birlikte, taksit tutarları arasında önemli bir fark oluşmamaktadır.
Örnek durum:
Faiz oranı: %1,50
Kredi Tutarı: 100.000
5 Yıl Vadeli Taksit Tutarı: 2.539 Toplam Geri Ödeme Tutarı: 152.360
10 Yıl Vadeli Taksit Tutarı: 1.802 Toplam Geri Ödeme Tutarı: 216.222
15 Yıl Vadeli Taksit Tutarı: 1.610 Toplam Geri Ödeme Tutarı: 289.877
20 Yıl Vadeli Taksit Tutarı: 1.543 Toplam Geri Ödeme Tutarı: 370.398
Hangi döviz cinsleri üzerinden Mortgage kullandırımı yapılabilmektedir?
89/14391 sayılı Kararnamenin eki, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararın 17'nci maddesinde yapılan ve 16.06.2009 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanan değişiklikle, gerçek kişiler için dövize endeksli kredi kullandırımları engellenmiştir. Alınan karar gereği, yurt içinde yerleşik kişilerin TL dışında herhangi bir döviz cinsinden konut kredisi kullanması mümkün değildir.
Bir müşteri, farklı konutlar için, aynı veya farklı bankalardan birden fazla konut kredisi kullanabilir mi?
Mortgage kullandırımlarında, kredi sayısını kısıtlayan bir düzenleme bulunmamaktadır. Müşterinin ödeme gücü esas alınarak birden fazla Mortgage kullandırılması mümkündür.
Mortgage sisteminde alınan krediler başkasına devir edilebilir mi?
Mevcut sistemde kredi devri mümkün değildir, ancak bir önceki müşteriye ait kredi kapatılarak yeni müşteri için farklı bir kredi açılması şeklinde işlem yapılabilmektedir.
|
|
|
|
Mortgage Nedir?
|
Bir tür gayrimenkul finansman sistemi olan “Mortgage”, kelime anlamı olarak “İpotek Teminatı” ifadesine karşılık gelmektedir. Söz konusu sistemin genel işleyişi, finans kuruluşlarının konut sahibi olmak isteyenlere uzun vadeli kredi kullandırması ve kullandırdıkları bu uzun vadeli kredilerin teminatını oluşturmak üzere satın alınan konutlar üzerine ipotek tesis etmesi şeklinde özetlenebilir. Sistem, konut edinmek için yeterli birikimi bulunmayanlara kira öder gibi aylık ödemeler yaparak konut sahibi olma imkanı sunduğu için, toplumların refah seviyesinin yükselmesinde önemli bir role sahiptir.
Mortgage nasıl okunur?
Bazen yanlış olarak mogıç, morgac, morgace, morgage, morgate, morgec, morgece, morgeç, morgege, morget, morgeyc, morgıc, morgıç, morgic, morgiç, mortagage, mortage, mortagege, mortega, mortege, mortgace, mortgaga, mortgagae, mortgage, mortgate, mortgeç, mortgege şeklinde yazılsa ve telafuz edilse de, doğru yazılışı Mortgage ve okunuşu da "morgıç"tır."
Mortgage karlı bir yatırım şekli mi, değil mi?
Konut bedelinin tamamını karşılayacak miktarda peşinatınız yoksa ve ileriye yönelik bir yatırım yapmak istiyorsanız; mortgage kullanarak gayrimenkul edinmek karlı bir yatırım şeklidir.
|
|
|
Mortgage'in Getirdikleri
|
· Sistemin tüketiciler açısından en önemli avantajı, sistem kapsamındaki kredilerin, faiz tutarı üzerinden ödenen %5 oranındaki BSMV’den (Bankacılık ve Sigorta Muameleleri Vergisi) muaf tutulmasıdır. Bu şekilde, yeni kanun kapsamında kullanılan kredilerin faiz yükü %5 oranında azalmıştır.
· Sabit faizli kredilerin yanı sıra değişken faizli kredi seçeneklerinin de sunulmasına olanak sağlanmıştır. Değişken faizli krediler için T.C. Merkez Bankası tarafından baz alınacak endeks olarak TÜFE oranı belirlenmiştir.
· Sistemin işlerlik kazanmasıyla beraber, konut kredisi kullanabilecek tüketicilerin artmasına paralel olarak konut talebinin artması ve dolayısıyla konut arzına bağlı olarak konut fiyatlarında yukarı doğru bir hareketlenme olması beklenmektedir.
· Bunun yanısıra, ikincil piyasa çalışmalarının hayata geçmesi durumunda bankaların daha az maliyetli fonlama seçeneklerine kavuşmaları ve bu maliyet avantajını faiz indirimi olarak tüketicilere yansıtmaları söz konusu olabilecektir.
|
|
Kredilendirilebilen Konutlar
|
Konut Kredisi hangi tip evler için kullanılabilir? Bitmemiş evler için de kredi başvurusu yapılabilir mi ?
Aynı binada birden fazla bağımsız bölüm bulunan apartman tipi konutlarda mortgage kullandırımı yapılabilmesi için krediye konu olacak konutun kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusunun bulunması gerekmektedir. Kat mülkiyetinin bulunmaması durumunda kat irtifakı tapusunun yanı sıra ekspertiz aşamasında inşaat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi ile ilgili bir olumsuzluk bulunup bulunmadığı da kontrol edilmektedir. Tek bir bağımsız bölümden oluşan villa tipi veya müstakil konutlarda ise, kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusunun bulunmaması durumunda ise, ilgili konutun krediye uygunluğunun değerlendirilebilmesi için arsa tapusunun ve yapı kullanım (iskan) izin belgesinin temin edilmesi gerekmektedir.
İnşaatı devam eden konutlar için de mortgage başvurusu yapılabilir mi?
Anlaşmamız bulunan projelerde yer alan inşa halindeki konutları kredilendirmemiz mümkün olabilmektedir. Proje halinde olup henüz tamamlanmamış bir konut satın almayı düşünüyorsanız, halihazırda bankamızla anlaşmalı olan konut projelerine sitede yer alan “Konut Projeleri” bölümünden ulaşabilirsiniz.
|
Yurtdışında Yerleşikler İçin
|
Yurtdışında yerleşik kimseler Türkiye’de mortgage kullanabilir mi? Koşulları nelerdir?
Yurt dışı yerleşik müşterilerimize sadece alım-satım işlemi kapsamında ve tek bir ev alımı için Mortgage kullandırabiliyoruz. AB ülkeleri, İsviçre veya Norveç’te yerleşik iseniz alacağınız evin ekspertiz değerinin %60’ına kadar kredilendirme yapabiliyoruz. Bu ülkeler dışında kalan bir ülkede yerleşikseniz, satın alacağınız evin ekspertiz değerinin %50’sine kadar kredi kullanabilirsiniz. İlgili belgeler ile bizzat şubemize başvuru yapabilirsiniz.
Yurtdışında yerleşik müşterilerin Türkiye’de konut kredisi kullanabilmesi için hangi belgeler istenmektedir?
· Vergi Kimlik No
· Pasaport örneği
· Gelir belgesi kapsamında; vergi belgesi veya 3 aylık banka hesap ekstresi veya kredi kartı / kredi ekstresi
· Kredi Kayıt Bürosu Kaydı (yurtdışında yerleşik olduğu ülkeye ait)
· Müşterinin ikamet adresini gösteren fatura fotokopisi (yurtdışındaki adrese ait)
Yukarıda istenen belgelere ek olarak, satış işleminin gerçekleştirilebilmesi için, tapu dairesi tarafından krediye konu gayrimenkulün yurtdışında yerleşik müşterilere satılabileceğine dair askeri makamlardan uygunluk yazısı (Military Clearance) talep edilmektedir. Bu nedenle, başvuru olumlu sonuçlansa bile, askeri makamlardan uygunluk alınamaması durumunda konut satışı gerçekleştirilemeyebilir.
Yurtdışında yerleşik kişiler Türkiye’ye gelmeksizin ikamet ettikleri ülkeden Garanti Bankası’na mortgage başvurusunda bulunabilirler mi?
Yurtdışı yerleşiklere yönelik mortgage başvurusunda bulunabilmek için başvuru sahibinin bizzat Garanti Bankası şubesine gelerek işlemleri başlatması gerekmektedir. Ancak başvuru sonrasındaki kredi kullandırım sürecinin tayin edilecek bir vekil aracılığı ile takip edilmesi mümkündür.
|
|
Bireysel Finansman Kredisi (Evini Gösterene Mortgage)
Mortgage yalnızca ev alımı için mi kullanılır yoksa diğer ihtiyaçlarım için de faydalanmam mümkün mü?
Mortgage kullandırımları ağırlıklı olarak konut edinme amacı ile yapılmaktadır. Bununla birlikte, kendinize ait bir konutunuz var ise, bu konutu teminat göstermek suretiyle kredi başvurusunda bulunabilir ve mortgage sisteminin getirdiği bazı avantajlardan yararlanabilirsiniz. Garanti Bankası olarak bu kapsamda sunduğumuz “Evini Gösterene Mortgage” (Bireysel Finansman Kredisi) ile, eğitim, sağlık, tatil, düğün gibi bir çok harcamanız için kredi imkanından yararlanabilirsiniz.
Evini Gösterene Mortgage’da, konutun sahibi ile krediye başvuran kişinin aynı kişi olma zorunluluğu var mıdır?
Kanun’da bu tür krediler “sahip olunan bir konutun teminatı altında kredi kullandırılması” şeklinde açıklanmıştır. Dolayısıyla, krediye başvuran kişinin taşınmazın sahibi olması gerekmektedir. Bununla birlikte, ortak tapu söz konusu ise, ortaklardan herhangi biri de bu krediye başvurabilir.
Mortgage kapsamında kendime ait natamam bir evin tamamlanması amacı ile kredi kullanabilir miyim?
Mevcut sistemde, kendinize ait bir evin tamamlanması amacı ile Evini Gösterene Mortgage (Bireysel Finansman Kredisi) kullanabilirsiniz. Bununla birlikte, krediyi kullanabilmeniz için evin tamamlanma oranının bankamız tarafından gerçekleştirilecek ekspertizle teyit edilerek bireysel finansman kredisi kullandırımı için öngörülen tamamlanma oranını sağlıyor olması gerekir.
Bir bölümü bana ait olan ortak tapulu bir konutu satın almak için mortgage’dan yararlanabilir miyim? Örneğin, babamın vefatından sonra kendisine ait olan evin kardeşime ve bana geçmesi durumunda kardeşimin payını satın almak üzere ilgili konuta ipotek koydurarak mortgage kullanabilir miyim?
Ortak tapu maliki olduğunuz konutun, mirasçılara intikal eden payını alabilmeniz için konutun size ait olan bölümünü teminat göstermek sureti ile “Evini Gösterene Mortgage” (Bireysel Finansman Kredisi) kullanabilirsiniz. Kredi şartlarıyla ilgili detaylı bilgiye ulaşmak için tıklayınız.
Kendime ait olan arsa üzerine ev yaptırmak amacıyla mortgage kredisi kullanabilir miyim?
Herhangi bir kanuni engel bulunmamakla birlikte uygulamadaki bazı güçlüklerden dolayı halihazırda bu kapsamda bankamız tarafından mortgage kullandırımı yapılmamaktadır. Bununla birlikte, ilgili arsanın ipoteği veya bir başka teminat karşılığında Bireysel Finansman Kredisi kullanılması mümkündür.
|
|
Mortgage Uzmanı Garanti desteğiyle hazırlanan REIDIN Emlakendeks ile konut fiyatlarını öğrenebilir, kira değerlerini karşılaştırabilir, zaman içinde sektörün nereye gittiğini, satış fiyatı veya kira değerlerinin değişim oranını öğrenebilirsiniz.
Evinizin veya hayallerinizdeki evin satış fiyatını mı öğrenmek istiyorsunuz? Tek yapmanız gereken “Değerleme” bölümünde değerini öğrenmek istediğiniz konutun kriterlerini belirlemek; aynı bölümden istediğiniz konutun kira değerine de ulaşabilirsiniz.
Ya da bölgenizdeki konutların satış veya kira değerinin Haziran 2007’den itibaren nasıl değiştiğini öğrenmek isterseniz, “Endeks” bölümünde bulunduğunuz il ve ilçeyi seçmeniz yeterli; aynı zamanda farklı ilçelerle karşılaştırma da yapabilirsiniz.
Haziran 2007’den itibaren Türkiye’nin 7 büyük ilindeki (Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir, Kocaeli) ortalama satış fiyatı ve ortalama kira değerlerine aşağıdaki grafiklerden ulaşabilirsiniz.
Başlangıç dönemi Haziran 2007 olarak alınan endeks, Nisan 2009’dan bu yana 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde ilçe kurulması hakkında çıkarılan kanuna uygun olarak hesaplanmaktadır.
Tutsat ya da Mortgage Yasası
Tutsat olarak da bilinen Mortgage sistemi 21.02.2007 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi oturmu ile yasallaştı.
Kira öder gibi ev sahibi olmayı kolaylaştıran Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Yasalarda Değişiklik Yapan Yasa Tasarısı (mortgage) TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi. K abul edilen yasaya göre, göre tüketici kredi kullanırken, sabit veya değişken faizi tercih edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak.
Vergi teşviği yok
Bakanlar arasında tartışma konusu olan ve 100 bin YTL'ye kadar alınacak kredilerin faizinin ücretlilerin gelir vergisi matrahından düşülmesine yönelik düzenleme ise yasa metninden çıkarıldı. Gerekçede, kapsamlı bir Gelir Vergisi Reformuna ilişkin çalışmaların Maliye Bakanlığı tarafından yürütüldüğü belirtilerek, "Bu kapsamda Gelir Vergisine ilişkin olarak öngörülen bu düzenlemenin yürütülen çalışmalarda, sistem bütünlüğünün korunması ve reformun sıhhati açısından Gelir Vergisi Reformu'na ilişkin hazırlıklarla birlikte değerlendirilmesi daha uygun olacaktır" denildi.
Yasa ile vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, İpotek Finansmanı Kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, Konut Finansmanı Fonu oluşturulacak.
Değişken ve sabit faiz seçeneği
Yasaya göre, konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek. Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. Faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.
Arsasına ev yapacaklara kredi
Yasa, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamındaki konutlar ve kooperatifler ile TOKİ'nin yapacağı konutlar da mortgage sistemi içinde değerlendirilmesini öngörüyor. Ayrıca, kendi arsasına konut yapacak olanların da sistemden yararlanarak konut kredisi kullanabilecek.
Mevcut kredilerin durumu
Mevcut konut kredileri yasa çıktıktan sonra otomatikman sisteme dahil olacak. Mortgage sistemine geçmek istemeyen tüketiciler kanunun yayımından itibaren 3 ay içinde başvurmaları halinde avantaj durumuna göre isterlerse sisteme dahil olmayacaklar.
Sözleşme öncesi bilgi formu
Konut finansmanı kuruluşlarının, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermesi zorunlu olacak. Tüketici bu teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak.
Borcunu peşin kapatana ceza
Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkına sahip olacak. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek.
Zorunlu hayat sigortası
Mortgage sisteminde finansör kuruluşa da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.
Finansman kuruluşlarının sorumlulukları
Aynı kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle, konut finansmanı kuruluşu imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak.
İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının zamanında yapılmaması durumunda kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, bayi, acenta, ithalatçı, kullandırdığı kredi miktarı kadar sorumlu olacak. Kredilerin devronulması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Konut finansmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak.
Borcunu ödememe durumu
Borçlunun temerrüde düşmesi (borcunu ödememesi) halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek. Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet (hemen ödenmeli) uyarısında bulunması gerekecek.
Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek.
Değerleme Birliği kurulacak
Kanunla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsünün oluşturulmasına ilişkin esaslar da belirleniyor. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, kamu kurumu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorunda olacak. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının tebliğinden sonra 3 ay içinde gerekli başvuruyu yapacak. Birliğin statüsü, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yürürlüğe konulacak. Yetkileri kaldırılan ipotek finansmanı kuruluşlarının tedrici tasfiyelerine karar verilecek tasfiye işlemi Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülecek. Hakkında tedrici tasfiye kararı verilen ipotek finansmanı kuruluşunun ödemeleri duracak.
Teminat değeri
Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların, ilgili konutun değerinin yüzde 75'ini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulün değerinin yüzde 50'sini aşan kısmı teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmayacak. İpotek teminatlı menkul kıymetler ile varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek.
İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, konut finansmanı fonunun, varlık finansmanı fonunun ve yatırım fonunun 3'er aylık dönemlerin son iş gününde, net varlık değerlerinin yüz binde 5'ini aşmamak üzere hesaplanacak kayda alma ücreti, 10 iş günü içerisinde özel hesaba yatırılacak.
Sözleşmede neler var?
Sözleşmelerde kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak.
Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak.
Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak devredebilecek. TOKİ'nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşlarınca devredilebilecek.
Yüksek krediler revize edilecek
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, kanunla bitmiş, tamamlanmış, kullanma izni olan konutların satın alımında kredilendirmeye imkan sağlanacağını söyledi. Kanunla, tamamlanmış konutların finansal kiralanmasına imkan sağlanacağını, proje ve inşaat halindeki konutların da bu sistemden yararlanacağını ifade eden Abdüllatif Şener, şöyle devam etti:
"Konut sahibi olan kişilerin konutlarını yenilemek ve güçlendirmek ihtiyacı duymaları halinde, sahip oldukları konutu teminat göstermek suretiyle krediye ulaşacaklar. Ülkemizde depreme dayanıklı konut sorunu vardır. Mevcut konutların depreme dayanıklı hale getirme sorunu vardır. Buna önemli ölçüde finansman sağlayacak bir mekanizma devreye konuldu. Yeniden finansman kredileri söz konusudur. Bir konutu alırken kredi alan, daha sonraki yıllarda faiz oranlarının düşmesiyle önceki aldığı yüksek faizli krediyi ödemek istemeyenler, yeniden kredi alabilecek, eski kredilerini kapatabilecek."
Kamunun altyapı yatırımları
Kanunun yürürlüğe girmesinden önce açılmış olan konut kredilerini ilgililerin, tutsat kredisine göre yenileyebileceğini dile getiren Şener, "Konut finansman sistemi tanımında bulunmamakla birlikte kanunun Resmi Gazete'de yayınlanmasından sonra menkul kıymetlendirme yapılabilecek başka krediler de var. Örneğin ticari amaçlı gayrimenkullere verilen krediler, o işyeri teminat gösterilmek suretiyle menkul kıymetleştirmeye konu olacaktır" dedi.
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Şener, kamunun altyapı yatırımlarına verilen kredilerin de aynı şekilde menkul kıymete dönüştürülmek suretiyle borsada işlem görebileceğini ifade ederek, böylece kamu yatırımlarına yeni bir finansman imkanının, bu kanunla birlikte ortaya çıkacağını bildirdi.
Hiç parası olmayan konut alamayacak
Kanun ile birlikte konut edinmenin kolaylaşacağını belirten Şener, "Ev sahibi olmayan, konutu bulunmayan veya bulunduğu halde yeni konut sahibi olmak isteyen insanlar, bu sistemle konut sahibi olabilecek" dedi. Tasarının görüşülmesi sırasında söz alan muhalefet milletvekillerinin, "Dar gelirliler konut sahibi olabilecek mi?" diye sorular sorduğunu hatırlatan Bakan Şener, şunları söyledi:
"TOKİ'nin yaptığı konutlarla, hiç imkan sahibi olmayan vatandaşlarımız da ev sahibi haline dönüştürülüyor. Hükümet buna da öncelik ve önem vermektedir. Halen bu projeler de yürümektedir. Ancak Mortgage sistemi ile birlikte hiç parası olmayanlar veya çok az parası olanlar (bunun miktarını koymayalım elbette) konut sahibi olamayacak. Ama şunu da bilmemiz lazım ki belli bir gelir düzeyine sahip olanlar, konut alabilecek. Birikimi olmayanlar ve bu nedenle sürekli kira ödemeye mahkum olan birtakım vatandaşlarımız, bu sistemden yararlanmak suretiyle hiç umut edemez durumda oldukları halde konut sahibi olacaklardır. Bu sistemle birlikte borçluluk artımı olacağı değerlendirmeleri yapıldı. Buna da katılmak mümkün değil. Çünkü borçsuz ve umutsuz yaşamaktansa, borçsuz veya heyecansız yaşamaktansa, borçlu ve umutlu olmak, daha fazla tercih edilecek bir durum."
Çürük binalar, mortgage kredisiyle desteklenmeyecek
Bakan Şener, ruhsatlı, depreme dayanıklı konut üretiminin artmasının, planlı kentleşmenin desteklenmesinin, bu kanunla birlikte ortaya çıkacağını belirterek, bu sistemden yararlanmak için inşaatların imar planlarına uygun olması gerektiğini vurguladı. Şener, "Çürük binalar, mortgage kredisiyle desteklenmeyecek" dedi.
Vakıfbank tarafından kullandırılan mortgage kredilerinin ismi Sarı Panjur Ev Kredisi. Ülke ekonomisine ve emlak sektörüne destek vermek amacı ile Vakıfbank uygun faiz ve vade seçenekleri ile mortgage kullandırıyor. Konut sahibi olmak isteyenlere bol seçenkler sunan Vakıfbank ile artık konut almak çok rahat.
Vakıfbank Sarı Panjur Konut kredisi kullanımlarında 60 ay vade de % 0.92 faiz oranı sunarken 120 ay vadeye kadar ise % 1.02 faiz oranı ile dikkat çekiyor. Evini dekore ettirmek isteyen, tadilat yapacak olan ya da taşınma masraflarını karşılamak için ise çeşitli bireysel ihtiyaç kredi paketleri de yer alan Vakıfbank da müşteriye çok seçenekli bütçesine göre kredi paketleri sunulmaktadır.
Garanti, “Kamu Mortgage Paketi” ile kamu çalışanlarına sunduğu avantajlara bir yenisini daha ekledi
Kamu çalışanları, Garanti Mortgage’ın yeni kampanyası kapsamında, yıllık maaş artışlarına göre ayarlanabilen ve nakit akışlarına uygun taksitlerle mortgage ödemelerini kolayca yapabilecek. Kamu sektöründe bir ilk olan “Kamu Mortgage Paketi” kapsamında ayrıca, uygun faiz oranları ve masraflarda indirimin yanı sıra, 240 aya varan vade seçenekleri de sunuluyor.
Konuyla ilgili bilgi veren Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran, “Mortgage Uzmanı Garanti olarak, ihtiyaçlar doğrultusunda sunduğumuz ürün ve hizmetlere her sene yenilerini ekleyerek, müşterilerimizi ilklerle buluşturmaya devam ediyoruz. Birçok farklı hedef kitleye yönelik özel kampanyalarımızda olduğu gibi, kamu çalışanları kampanyasını da avantajlar sağlayacak şekilde tasarladık. Müşterilerimizin ihtiyaçlarını ve risk algılarını dikkate alarak, ürün yelpazemizi ve kampanyalarımızı genişletmeye devam edeceğiz.” dedi.
Mortgage belli bir birikimi olup da bir evi almak isteyen kişilerin banka aracılığıyla uzun vadede; 20 -30 yılda taksitler ödeyerek bankadan kredi kullanarak ev sahibi olma sistemidir.
Avrupa’da bu uzun zamandan beri uygulanıyor. Bir kişi üniversiteden mezun olur olmaz 30 yıl 35 yıl gibi vadelerle çok düşük taksitlerle bankadan kredi kullanarak ev sahibi olabiliyor. Hatta girdiği yeni bir işte maaşından kesilerek de bu taksitler ödenebiliyor. Türkiye’de mortgage gelmeden önce de öncede konut kredisi mevcuttu. Aralarında çok büyük bir fark yok. Konut kredisi ile bir ev aldığınız zaman, 10 yıl diyelim; 120 ayda eğer iki taksit ödemezseniz, tüketici yasanıza göre onu bir sene onu bir sene içerisinde ödeme hakkına sahipsiniz.
Fakat Mortgage da böyle bir olay yok. Eğer taksit süresi içerisinde arka arkaya 2 taksiti ödemediğiniz anda banka sizin daha önceden verdiğiniz yüzde 25 peşinatı ve o zamana kadar ödediğiniz taksitleri size geri vererek evinizi hemen satışa çıkartır. Böyle bir durumda da tabi oturduğunuz ev bir anda satışta olacağı için bu büyük bir risktir. Diğer bir konu vergi avantajıdır. Ama şu anda yeni çıkan yasaya göre vergi avantajı söz konusu değil. Yasada vergi muaf tutuldu. Belki ileriki dönemlerde, Mortgage tamamen Türkiye’ye adapte olduğu zaman belki bu vergi avantajı tekrar gündeme gelecektir.
Mortgage kredisinin tanımı ve sistemin işleyiş biçimi
Mortgage Kredisi: Mortgage Kredisi, İpotekli Taşınmaz Kredisi, Tutsat Kredisi ya da Tutulu Satış Kredisi olarak da bilinir.
Mortgage Kredisi taşınmaz malın teminat olarak alınması şartıyla verilen bir tüketici kredisidir. Bu gibi satışlarda taşınmaz mal bankaların ödünç verdikleri para için bir güvence niteliğinde olup, krediyi veren bankalar ödünç verdikleri tutar (kredi) geri ödenene dek taşınmaz mala el koyabilme yetkisini ellerinde tutarlar. Bu el koyabilme yetkisi taşınmaz mala ipotek (tutu) konularak sağlanır. Kredi tamamıyla ödenene kadar taşınmaz mal üzerindeki ipotek kalkmaz.
Mortgage kredisinin vadesi genelede 5 ile 30 yıl arasında değişmektedir. Mortgage kredisinin türleri şunlardır:
• Konut (Ev, Mesken) Kredisi. Ev (mesken) almak için için kullanılır.
• Ofis / İşyeri Kredisi. Ofis, işyeri, imalathane satın almak için kullanılır.
• Arsa Kredisi. Arsa, bahçe ve tarla gibi üstünde bina olmayan alanların finansmanı için kullanılır.
• Konut Geliştirme Kredisi. Halihazırdaki konutların yenileme, dekorasyon, tadilat ihtiyaçları için kullanılır.
• İnşaat Kredisi. Kaba inşaatı bitmiş yapıların finansmanını desteklemek üzere kullandırılan bir bireysel kredi türüdür.
• Refinansman Kredisi (Konut Kredisi Borç Transferi). Mevcut konut kredisi borcunun daha uygun faiz ve vade koşulları ile değiştirilmesini sağlamak üzere alternatif olarak sunulan bireysel kredi türüdür.
Mortgage Sistemi Nasıl İşler?
1. Vatandaş önce taşınmazı bulur ve satıcı ile pazarlığını yapar.
2. Vatandaş bankaya gidip taşınmazı satın almak için kendisine gereken parayı bankadan talep eder.
3. Banka da gerekli araştırmayı (taşınmazın değer tesbiti, tüketicinin gelir bilgilerinin doğrulanması v.b.) yapar ve bunun karşılığında uygun bulursa tüketiciye evi ipotek almak şartıyla krediyi verir.
Mortgage vermek için her banka değişik kriterler uygulamakta ve değişik kredi koşulları, faiz oranları ve geri ödeme seçenekleri sunmaktadır. Ancak, hemen hemen her banka sizin düzenli bir geliriniz ve iyi bir kredi notunuz olmasını gerek koşacacaktır.
İnternet Başvurusunun Avantajları Nelerdir?
Birçok tüketici konut kredisi başvurusu yaparken yalnızca çalıştığı bankaya başvurmaktadır. Bu davranışın nedeni tüketicinin "Beni ancak benim bankam tanır ve kredi verir" diye düşünmesidir.
Banka banka dolaşmak istemeyen tüketici karşılaştırma yapmamaktadır. Sonuç olarak tüketici bazen kredi alamamakta, bazen geç kredi almakta ve maalesef daha yüksek faiz ödemektedir. KrediPazarı sitesi gibi Internet başvurusu alan siteler birçok banka ile anlaşma yapmış olup bu problemlere çözüm sunmaktadır. Internetten başvuru yaparken doğru seçim yapmak için şu noktalara dikkat ediniz.
• Siteyi isleten firma kimdir?
• Siteden başvurmanın herhangi bir masraf ya da yükümlülüğü var mıdır?
• Site size banka kapı fiyatlarından daha cazip fiyatlar sunacak mıdır? Ornegin, Başvurunuzu KrediPazarı sitesinden yaptığınızda, bankalar sizin bankalar arasında karşılaştırma yaptığınızı bildiklerinden size daha cazip fiyatlar sunacaklardır.
• Faizler düşerse ya da piyasada sizin için daha avantajlı krediler ortaya çıkarsa sıte size bildirecek, faiz ödemelerinizi azaltıp daha hesaplı kredi almanıza yardımcı olacak mıdır?
Kaynak: www.KrediPazari.com
|
Konut Kredileri ve Mortgage'in farkı nedir?
|
|
- Bilinen konut kredilerinde faizler sabittir. Yeni yasa ile müşteriler sabit, değişken ve sabit+değişken faizli konut kredi kullanma imkanına sahip olacaktır.
- Buna ek olarak bankalar tüketicilere sözleşmeden en az 1 gün önce genel bilgiler içeren ve sözleşme koşullarını içeren "Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" vermesi zorunluluğu getirilmiştir. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.
- Değişken faizli kredi kullanılması halinde normal ve en kötü senaryoda oluşabilecek ödeme planı müşteriyle paylaşılacaktır. Faiz üst limiti sözleşmede yer alacaktır.
|
|
|
Mortgage'in avantajları nedir?
|
|
- BSMV(Banka Sigorta Muamele Vergisi) Yasa kapsamında kullandırılan konut kredileri bu vergiden muaftır. Bu da müşterinin aylık ödemelerine olumlu yönde yansıyacaktır. Ayrıca mortgage yasası gereği yapılacak sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar ile alınan diğer masraflardan doğan BSMV'den de muaf olunacaktır.
- Faiz oranı; Mortgage yasası ile kredi faiz oranları arasında birebir bir ilişki bulunmamaktadır. Yeni konut finansman sisteminin temel amacı öncelikle, sağlıklı çalışan bir ipotekli konut finansman sisteminin kurulması, bunun için hukuki ve teknik tüm altyapı faaliyetlerinin düzenlenmesi, birincil ve ikincil piyasa kuruluşlarının yapılanması ile finansal kaynak ve akışların oluşturulmasıdır. Mortgage sisteminin başarılı olması için ekonomik istikrar , tek haneli enflasyon rakamları ve düşük faiz oranları vb. koşuların sağlanması gereklidir.
|
|
Mortgage ile ilgili diğer soru ve cevaplar
|
|
- Kimler mortgage sisteminden faydalanabilecek?
Konut edinmek isteyen, kredi geri ödeme borçlarını karşılayabilecek ekonomik güce sahip tüm tüketiciler faydalanabilecektir.
- Mortgage nedir? Konut Finansmanına İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunu (Mortgage Yasası) ile mortgage sistemin uygulanabilirliği sağlanabilecek midir?
Kelime anlamı itibariyle, ipotek teriminin karşılığını oluşturmaktadır ve uzun vadeli konut finansmanı sistemidir. Sistemde edinilmek istenen konutun değeri eksperlerce değerlendirilir. Konut edinmek isteyen kişinin hazırladığı peşinat dışında kalan kısım kredi veren kuruluş tarafından ödenir. Konut alıcısı borcunu kredi veren kuruluşa uzun vadeli olarak geri öder. Bu anlamda mortgage sistemi mevcut yasal düzenlemede uygulanmaktadır. Kanun bazı alanlarda özel düzenlemeler getirilmektedir.
Tüketici dilerse kısa vadeli kredi de kullanabilir.
- Krediler vadesinden önce kapatılabilecek midir? Erken kapama halinde tüketici herhangi bir komisyon ödeyecek mi?
Evet kapatılabilecektir. Konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden, erken ödeme indirimi yapıldıktan sonra bankaya ödenecek toplam tutar üzerinden % 2'yi aşmamak üzere erken ödeme ücreti talep edilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.
- Geri ödemeler geciktirildiğinde veya yapılmadığında tüketiciler ne tür yaptırımlarla karşılaşacaklardır?
Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşunun borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olduğu ve geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuş olduğu durumlarda, bu hakkın ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabileceği ve bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre verilerek muacceliyet uyarısında bulunulması gerektiği düzenlenmiştir.
- Mortgage kapsamında alınan bir konut kredisinin geri ödeme süresinde kredi borçlusunun ölmesi durumunda ne olacak?
Kredi alana kredi verilmeden önce hayat sigortası yapılacak, kredi alanın ölmesi halinde geri ödemeler sigorta şirketi tarafından yapılacak, krediye konu konut kredi alanın mirasçılarına kalacaktır.
- Konut dışında ticari amaçlı kullanılabilecek meskenler mortgage kapsamına girecekler mi?
Hayır, ticari amaçlı meskenler mortgage kapsamında değildir.
- Konut edinilmesi dışında, konutların yenilenmesi veya geliştirilmesi için de yasa kapsamında kredi alınabilecek midir?
Evet alınabilecektir. Sahip olunan konutun teminat olarak alınması gerekmektedir.
- Mortgage sisteminde konut kredisine konu olabilecek konutların özellikleri nelerdir?
Mortgage sisteminde konut kredisine konu olabilecek konutlar için herhangi bir yaş, semt, fiziki özellikler sınırlaması yoktur. Deprem yönetmeliğine uygun olması gereklidir. Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli konutların tamamı yasa kapsamındadır. Yapı kullanma izni olmayan konut kredilerinin ikincil piyasalarda işlem görmesi ile ilgili bir farklılık sözkonusudur.
- Konut dışında ticari amaçlı kullanılabilecek meskenler mortgage kapsamına girecekler mi?
Hayır, ticari amaçlı meskenler mortgage kapsamında değildir.
- Kimler mortgage sisteminden faydalanabilecek?
Konut edinmek isteyen, kredi geri ödeme borçlarını karşılayabilecek ekonomik güce sahip tüm tüketiciler faydalanabilecektir.
|
Mortagage Nedir?
Mortgage; sözlük anlamı bir yerde tutulu satış olsa da gerçek anlamda, herhangi bir taşınmaz malın sahibi olan kişi ya da kurumdan belli şartlar ve koşullar çerçevesinde başka kişi ya da kuruma geçmesi işlemidir.
Mortgage Sistemi Nasıl İşler?
a) Mortgage ile ev almak istiyorsanız ilk olarak almak istediğiz evi bulacaksınız.
b) Ancak almak istediğiniz ev imara uygun olaması gerekmektedir. Kısacası kat mülkiyetine uygun olması gerekmektedir.
c) Almak istediğiniz evi seçtikten sonra bankanıza gidip evi satın almak için kendisine gereken parayı talep edeceksiniz.
d) Banka sectiginiz ev için gerekli araştırmayı yapacaktır.
e) Banka seçtiğiniz evi uygun bulursa size krediyi verecek.
f) Hiç peşinatınız yoksa bu sistemden yararlanamayaksınız.
g) Genellikle bankalar beğenmiş olduğunuz konutun fiyatının yüzde 25'ni sizin yatırmanızı ister.
h) Banka, talep ettiğiniz evi peşin olarak satın alır. Mülkiyetini size devreder.
i) Ancak eviniz bankaya borcunuzun karşılığı olarak ipotek eder.
j) Bankaya olan borcunuzu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyorsunuz.
k) Satın aldığınız eviniz için banka sizden daire için aynı zamanda Doğal Afet Sigortası isteyecek.
l) Kısa vadeli mevduatla uzun vadeli kredi açma riskini taşıyamayan bankalar, doğal olarak sizden aldıkları ipoteği belli bir primle, "İpotek Finans Kuruluşu"na (İFK) devredecek.
m) Bu nedenle İFK kurulacak. İFK'nın, yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve Toplu Konut İdaresi), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar, özel finans kuruluşları) ait olacak.
n) İpotek finas kuruluşlarının stoğundaki ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi, varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.
o) Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.
Mortgage ‘in Faydaları Nelerdir?
a) Konut sahibi olabilmek kolaylaşacak. Sistem konut sahibi olmak isteyen kişi açısından en mantıklı faiz oranını ve en makul geri ödeme koşullarını mümkün kıldığı için, geri ödeme vadeleri ve miktarları kişinin durumuna göre ayarlanabilir olduğu için, dar gelirli ya da orta sınıf mensuplarına konut sahibi olma imkanı verecek.
b) İnşaat sektörü ve ikinci el emlak sektörü canlanacak.
c) Aylık ödemeler çok uzun döneme yayıldığı için oldukça düşük olacak. Bu nedenle pek çok kişi sistemden yararlanabilecek. Kira öder gibi aylık çok cüzi rakamlarla konut sahibi olunacak.
d) Kayıtdışı emlak alım satımı büyük oranda azalacak / ortadan kalkacak.
e) Konutların bedeli tarafsız kuruluşlarca belirlenecek.
f) Gecekondu sorunu ortadan kalkıp ruhsatlı konut üretimi yapımı artacak.
g) Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek, böylece risklere karşı harcanan emek sigortalanmış olacak. Konut sigortalı olduğu için doğal afetlerde zarar sigorta şirketi tarafından ödenecek.
h) Finans sektörü sağlıklı bir derinlik kazanacaktır.
i) Emlak yapımında planlamanın önemi artacaktır.
j) Sadece iskan sahibi yasal konutlar bu sistemde yer alacak bu nedenle sistemde inşaat kalitesi yükselecek. Binalar doğal afetlere karşı dayanıklı olacak.
k) Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.
l) Konut sahibi olmaya çalışan vatandaş aynı anda hem konut kredisine hem de kiraya ödeme yapmayacak. Oturduğu eve kira öder gibi sahip olabilecek. Vatandaş böylelikle kooperatif sisteminden de kurtulmuş olacak.
m) Emlak sektörünün canlanması ile hem işsizliK sorunun azalmasında hemde ekonominin kalkınmasında faydası olacaktır.
Konut Kredisi İle Mortgage Arasındaki Farklar Nelerdir?
Konut kredisi ile mortgage arasında işleyiş olarak pek bir fark yoktur. Ancak ufak tepek farklarda olduğu gerçektir.
Bu farklar kısaca şunlardır;
a) Konut kredileri 2-5 yıl arasında olmasına rağmen mortgage de bu süre 15-20 hatta 30 seneye kadar uzayabilmektedir.
b) Mortgage sisteminde sabit faizli kredi kullanabildiğiniz gibi değişken faizli kredi kullanabilme imkanınız vardır.
c) Mortgage sisteminde faizlerin yukarıya yükselmesi yönündeki dalgalanmalara karşı kişiyi koruma özelliği vardır.
d) Mortgage sistemiyle size ev sahibi olmanızı sağlayan kuruluşlar kredi karşısında size imzalattıkları sözleşmeleri menkulleştirip bir yatırım aracı olarak başka yatırımcılara satabilecek ve likidite sorunlarını bu şekilde çözebilecekler.
e) Konut kredisi alırken sizden gelir belgesinin yanında ipotek yapılacak bir taşınmaz istenirken mortgage’ sadece gelir kaynağınızı ( almış olduğunuz maaş belgesi) sayesinde ev satın alabileceksiniz.
f) Mortgage sisteminde ilk almış olduğunuz mortgage ‘i isterseniz kısa sürede kapatıp başka bir kuruluştan daha iyi şartalarda mortgage alma inkanınız olacak.
g) Mortgage sayesinde sadece bankalardan kredi almak zorunda kalmayacaksınız. Morgage ‘in yaygınlaşması sonucunda mortgage veren kuruluş sayısı artacaktır buda size bol seçenek sunacaktır.
Mortgage'te Dikkat Edilmesi Gereken Konular
a) İlk olarak sözleşme bilgi formunun mutlaka iyi okunması hatta bir avukata danışılmasında fayda vardır.
b) Yapılacak sözleşme öncesinde Bilgi Formu'nun tarafınıza verilmesi lazımdır.
c) Sözleşme bilgi formunun size verilmesinden sonraki takip eden iş günü geçtikten sonra imzalanan sözleşme geçersiz olacaktır.
d) Sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tarafınıza verilmesi verilmesi zorunludur.
e) Sözleşmedeki şartlar, sözleşme süresi içinde sizin aleyhine değiştirilemeyecektir.
f) Borcunuzu ödeyememe durumuna düşmeniz halinde banka ya da kurum size temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmak zorundadır.
g) Konut satışa çıkarıldığında banka ya da kurum fiyat belirleyecek. Belirlenen fiyat satıştan en az 10 iş günü önce size bildirmek zorundadır.
h) Banka ya da kurum belirlenen fiyatı dikkate alarak uzman bir satıcı gibi konutun satışını yapmak zorundadır.
Mortgage Ödeme Seçenekleri Nelerdir
Mortgage de ödeme seçenekleri çoktur. Yüzlerce değişik ödeme seçenekleri vardır.
Örnek:
a) Sabit faiz oranlı geri ödeme seçeneği:
Bu seçenek ödeme süresi boyunca yıllık faiz oranı sabitlenmiş olan tutulu satıştır. 30 yıllık geri ödeme süresi boyunca yıllık % 5,5 faiz gibi.
b)Değişken faiz oranlı: 30 yıllık geri ödeme süresi boyunca ilk yıl % 5,5, izleyen yıllarda enflasyon artışı gibi.
Dikkat: Lütfen kredi aldığınız kuruluşla yapacağınız sözleşmeyi mutlaka dikkatli okuyunuz.
Mortgage’de Vade ve Faiz Nasıl Belirlenir?
a) Vade ve faizler piyasada belirlenecek.
b) Sabit faiz ve değişken faizli kredi imkânları sunulacak.
c) Sistemden imarlı binalar yararlanabilecek.
d) Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da mortgage'e dahil olabilecek.
e) Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak.
f) Sisteme belli bir peşin para ile girilebilecek.
g) Banka üç ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini satma hakkına sahip olacak.
h) Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek.
i) Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 faiz ödeyecek.
Mortgage’te Ödeme Şeklini Belirlerken Dikkat Edilecekler Nelerdir?
Mortgage’de sizi en çok ilgilendiren konu mutlaka geri ödemeyi nasıl yapacağınızdır. Bu konuda aşağıdaki bilgiler size az da olsa bilgi verecektir.
a) İlk olarak almak istediğiniz konutun fiyatını tesbit edin.
b) Mortgage işlemi yapan bankaları ve kurumların uygulamış oldukları sistemleri araştırınız.
c) Ne kadar peşinat vereceğinizi tesbit edin. Çünkü; peşinat küçük olursa kredinize uygulanacak faiz o derece yüksek, peşinat ne kadar yüksek olursa faiz o derece düşük olacaktır.
d) Yapacağınız aylık ödemeyi minimum olarak hesaplayınız! Çünkü; ayda ödeme yapmanız gereken miktar ile vermeyi düşündüğünüz peşinat sizin ne kadar süre içinde geri ödeme yapacağınızın bir göstergesi olacaktır.
e) Almak istediğiniz konutu sağlam seçiniz. Çünkü; mortgage’de KAPANIŞ MASRAFLARI adı altında işlemi içinde üçüncü kuruluşlara ödediğiniz masraf, vergi v.b. giderleri düşük tutabilersiniz. Ayrıca bu masraflarda en önemlisi olan konut sigortasının meblağını düşük tutabilirsiniz. Deprem ve benzeri olaylar için ölçümü yapılmış olan düşük risk taşıyan konutlarda sigorta masrafı düşük olmaktadır.
Mortgage Sözleşmesinde Mutlaka Olması Gerekenler Nelerdir?
a) Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı.
b) Almış olduğunuz konuta ait tüm bilgiler.
c) Yapacağınız ödemenin yıllık bazda faiz oranı.
d) Toplam borcunuzun ne kadar olduğu, ana para, yapılan tüm giderler ve dağılımı.
e) Değişken faizli sözleşme yapmışsanız sözleşmede esas alınan endeks, faiz oranındaki değişimin hesaplanma yöntem şekli.
f) Borcun geri ödeme sayısı miktarı.
g) Ödemelerin her ayın kaçında yapılacağı.
h) Ödemelerin belirlendiği tarihlerde bayram, tatil v.b. durumlar göz önüne alınarak ödemelerin ilk ve son ödeme tarihleri.
i) Ödeme yapamaz duruma geldiğinizde faiz oranı %30 dan fazla geçmeyecek şekilde faiz oranı.
Döviz Kurları Investing.com Türkiye ....
